Вся Недвижимость

- это новое имя на рынке недвижимости. Успешному выходу компании на рынок способствовал уже имеющийся у руководителей компании и основных специалистов, входящих в управленческую команду, опыт работы на рынке недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и др. городов.

Центр

"Вся Недвижимость"

объединил под своей маркой лучший опыт ведущих агентств недвижимости, добавив ряд современных и эффективных технологий.

"Вся Недвижимость" предоставляет своим клиентам полный спектр профессиональных услуг на рынке недвижимости. Мы решаем жилищный вопрос полностью, проводя в случае необходимости сложные сделки с различными видами недвижимости. Все это Вся недвижимость или MyPremises.Net

В своей деятельности "Вся Недвижимость" прежде всего руководствуется принципом прозрачности отношений с клиентами, постоянно создавая новые стандарты качества и надежности их обслуживания.

Компанию "Вся Недвижимость" характеризует динамичное развитие и финансовая устойчивость. Активное сотрудничество с крупнейшими банками, строительными и инвестиционными компаниями позволяет нам учитывать и продвигать различные интересы Клиента, выбирать оптимальные пути решения задач, предоставлять гибкие системы скидок, различные схемы ипотечного и комбинированного кредитования, обеспечить юридическую защиту и сопровождение сделок. Профессиональные юристы, специализирующиеся на вопросах недвижимости, обеспечивают стопроцентные гарантии всем участникам сделки, а также проводят бесплатные юридические консультации по жилищным вопросам для населения непосредственно на нашем сервере. На постоянной основе ведется мониторинг изменений законодательства, и вносятся своевременные корректировки в технологии работы. Вся Недвижимость - это система многоступенчатого контроля на всех этапах подготовки и проведения сделки, созданная внутри Компании "Вся недвижимость".

С момента своего создания Центра "Вся недвижимость" исповедует принципы цивилизованного рынка, поэтому мы всегда открыты для сотрудничества, дорожим своей репутацией, обеспечиваем полную конфиденциальность проводимых сделок с недвижимостью и несем ответственность за каждую совершенную операцию. Залог нашего успеха - индивидуальный подход к каждому Клиенту, разумная ценовая политика и доскональное знание механизмов работы на рынке недвижимости. Особое внимание мы уделяем качеству предоставляемых услуг, ведь именно качество является залогом успеха.

Мы уверены, что взаимодействие с Центром "Вся Недвижимость" поможет нашим Клиентам решить любые задачи.

Что есть сливки?

По мнению экспертов рынка недвижимости, под термином "элитные апартаменты" следует понимать дорогие квартиры, соответствующие высоким запросам клиентов. Основными критериями здесь являются расположение, категория здания, метраж и "начинка" жилья.

Если говорить о местоположении дома, в идеале это, конечно же, пределы Садового кольца — Остоженка, Пречистенка, Арбат, Тверская, районы Патриарших и Чистых прудов, Замоскворечье. Однако специалисты рынка недвижимости считают, что эпоха элитного жилья исключительно в пределах Садового кольца постепенно проходит. Интересные проекты с отличными видовыми характеристиками появляются в небольшом отдалении от центра. Кроме того, есть неплохие предложения (как на первичном, так и на вторичном рынке) на Фрунзенской набережной, Комсомольском, Кутузовском, Ленинградском проспектах, проспекте Мира.

К категории здания также предъявляют достаточно жесткие требования. К элитному жилью относят в первую очередь клубные дома, построенные в течение последних десяти лет в центре города. Людям, намеревающимся поселиться в таком доме или арендовать в нем квартиру, придется пройти строгий фейсконтроль, то есть новые жильцы должны быть одобрены соседями.

Получается закрытая система, исключающая появление нежелательных лиц. В клубном доме, как правило, немного квартир (около 20), есть своя инфраструктура, рассчитанная на жильцов (например, фитнес-центр, косметический салон, кафе), круглосуточная профессиональная охрана и подземная парковка.

Однозначно элитными считаются и реконструированные старинные особняки, а также дореволюционные дома с воссозданным историческим фасадом. В таких зданиях после модернизации зачастую остается только внешний налет старины — стилистика, архитектурные особенности строения, лепнина и камины в квартирах. Все остальное переделывают по последнему слову техники: устанавливают новые автономные системы отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, перекладывают внешние инженерные сети, усиливают несущие конструкции, помещения отделывают с применением натуральных материалов. Нельзя не отметить и современные элитные жилые комплексы, построенные в центре и немного дальше. Они, как и клубные дома, имеют развитую инфраструктуру и шикарную отделку.

Таким образом, объединяет элитные здания некая эксклюзивность. Ее составляющие — интересный архитектурный проект (с изюминкой), дорогостоящие высококачественные материалы, серьезная компания-застройщик, техническое оснащение на высоком уровне, небольшое количество квартир, наличие парковки, охраны, огороженная благоустроенная территория.

А что внутри?

Среди требований, предъявляемых непосредственно к квартирам, отметим просторность (площадь от 100 кв. м), удобную планировку, функциональность, отделку с применением дизайнерских изысков и высококачественных материалов, высокие потолки (от 3 м), наличие нескольких санузлов, хороший вид из окна. Арендаторы особенно ценят полную техническую оснащенность кухни (вытяжка, бойлер, хорошая плита, духовка и микроволновая печь, стиральная и посудомоечная машины).

Как оказалось, в родном отечестве нет единой общепринятой классификации городского жилья или если говорить более точно – таких классификаций много. Причем каждая интересна своим набором показателей, среди которых основное место отводится местоположению, инфраструктуре, архитектурному проекту, качеству и возрасту дома. Существуют классификационные модели, схожие с западными (хотя там тоже не все приведено к `единому знаменателю`). Например, такие категории дорогостоящих построек, как `А`, `В`, `С` - на Западе вполне могут соответствовать нашим: элитный объект (или объект премиум-класса, уровня люкс), жилье бизнес-уровня и постройка эконом-уровня соответственно.

Яркий отличительный признак `элитки` - цена одного квадратного метра. Как сейчас принято говорить от… Далее идет цифра с тремя ноликами, означающая рыночную стоимость, выраженную в твердой валюте. Чем `больше` цифра, тем богаче жилье. С появлением четвертого нолика сомневаться в элитности не приходится.

Стоимость 1 кв. м в элитном доме, как правило, в 3-5 раз превышает стоимость 1 кв. м в типовом серийном жилье. Это факт. Однако рыночная цена не падает с потолка, она складывается из ряда преимуществ, каждое из которых имеет свою цену. Например, если говорить о столичном жилье, то главный ценообразующий фактор – близость жилого здания к историческому центру. В основном элитные постройки расположены в пределах Садового кольца, самые дорогие в районе Золотой мили – между улицами Остоженка и Пречистенка. Что касается дома, то он должен иметь подземный гараж, огороженную территорию, охрану, центральное кондиционирование и пр. В последнее время крайне внимательно относятся к соседскому окружению. В элитном доме не должно быть социальной разобщенности. Дома с небольшим количеством квартир (40-50) заполнить `однородным контингентом` проще, поэтому их престиж завоевать легче, но их цена, как правило, выше. При этом, крупные жилые комплексы, включающие в себя полный набор социальных услуг, магазины и помещения для активного отдыха также могут иметь элитные сектора. В целом, квартиры в роскошном жилом комплексе скорее относится к жилью бизнес-уровня (класс `В` по европейской системе).

Та же ситуация и с дорогими домами сталинской эпохи. Здесь может не быть подземного гаража (он может находиться в соседнем рядом стоящем здании) или не предусмотрена система центрального кондиционирования, кроме того, в таких зданиях, не всегда устанавливают систему `умный дом` и пр. Однако, из-за приближенности к историческому центру и особому виду из окна цена квартиры в таком доме может не уступать цене квартиры в недавно возведенном доме с учетом последних технологий. И за счет этих преимуществ такое жилье может быть отнесено к элитной группе.

Сегодня жилье высшей категории стоит не менее $5 тыс. за 1 кв. м. Дома такого уровня можно наблюдать в 1-м Зачатьевском, Большом Левшинском, Молочном, Бутиковском, Капрановском переулках. Яркие представители носят собственные имена – `Дворянское гнездо`, `Парк-Хаус`, `Стольник` и др.

Практически тот же уровень, но чуть-чуть ниже в основном из-за места – Плющиха, Патриаршие пруды, 1-й Обыденский переулок. Яркий представитель – `Венский дом` и `Торрис`. Цена квадратного метра редко поднимается выше $8 000 за 1 кв. м., а средняя цена – $6 500 за 1 кв. м.

Постройки на уровень ниже – класс `В`, согласно приведенной выше градации, имеют более широкий радиус размещения, хотя не вылезают за пределы Садового кольца. Таких зданий много в Замоскворечье, на набережной Москвы-реки, в непосредственной близости от Тверской улицы (и на ней самой), также в районе Арбата и Полянки. Известные представители – `Капитал`, `Белгравия`, `Ваш дом` и др.

В идеале элитное жилье должно располагаться в экологически безупречном месте. Однако ныне ситуация с площадками под строительство такова, что девелоперам не до идеалов. Столичный потенциал свободных земельных участков практически исчерпан. `В центре города, где земля невероятно дорога, за право владения каждым свободным участком идет нешуточная борьба инвесторов и девелоперов. Поэтому освобождение промышленных территорий - архиважный вопрос, - говорит исполнительный директор компании Delta Estate Елена Земцова. - В ЦАО, например, промышленно-производственными объектами разной степени активности занято около 20% всех площадей округа`.


Большая часть бывших производственных площадей, на территории которых планируется или уже ведется возведение недвижимости (как элитной, так и бизнес-класса), расположена между Садовым кольцом и ТТК, а также в некоторых близлежащих районах за пределами последнего. Самый известный проект - `Москва-Сити`, территория под который осваивается вплоть до Шмитовского проезда; там элитное жилье разместится в высотных башнях комплекса `Город столиц`. На другом берегу Москвы-реки на территории фабрики имени Сакко и Ванцетти строится еще один объект - `Парк-Сити`, где на площади в 15 га будет возведено 200 тыс. кв.м жилья. В рамках самого грандиозного проекта `Большой Сити`, заявленного совсем недавно и предполагающего реконструкцию целого района от станций метро `Фили` и `Кутузовская` до Хорошевского шоссе, предполагается вывести десятки предприятий, в том числе Краснопресненский завод по производству ЖБИ и 4-й Московский мелькомбинат. Территория `Большого Сити` будет застроена малоэтажными жилыми домами по индивидуальным проектам, а вдоль Краснопресненского проспекта и проектируемого Четвертого транспортного кольца возведут высотки. Также ведется освоение площадок под жилое строительство на месте завода `Каучук`, комплекса зданий предприятия `Гартекс` в Хамовниках и 15-го троллейбусного парка. Еще будет построен офисно-жилой комплекс на месте завода `ЛГМ` в Замоскворечье, жилой микрорайон `Волгоградский`, ЖК с объектами социальной инфраструктуры на улице Перовской. Территория промзоны на берегу Яузы неподалеку от Сокольников, принадлежавшая заводу `Красный Богатырь`, предусматривается под реализацию проекта элитного жилого комплекса с нестандартными элементами архитектуры и строительства. При этом русло реки Яузы должно быть полностью очищено. А в самом сердце города, на территории, которую занимала фабрика `Красный Октябрь`, возводится офисно-жилой комплекс `Золотой остров`, стоимость квартир в котором обещает побить все существующие московские рекорды.


Все это очень масштабные, многоквартирные проекты. Именно такие и выгодно строить, объясняет Татьяна Ван Граафайленд, специалист департамента элитной недвижимости компании Nordblom, поскольку на выходе цена квадратного метра во многом зависит от общей площади объекта. Чем больше пятно застройки, тем ниже его себестоимость. Промзоны привлекательны для застройщиков еще и тем, что в них наличествуют все коммуникации, напоминает эксперт компании DeltaRealty Елена Жильская, особенно это касается электричества, которое всегда проведено в более чем достаточных объемах.


Видя такой интерес к промышленным территориям в черте города, столичное правительство выработало свою политику. `Еще несколько лет назад оно дотационно поощряло застройщиков, - говорит Татьяна Ван Граафайленд. - Однако поняв, что ни одно производство на территории Москвы не может сравниться с прибылью от строительства, была несколько изменена тактика работы с девелоперами. Теперь передача промзоны под строительство расценивается городом как потеря производственных площадей, и со стороны застройщика требуется компенсация`.


На свалке истории


Как же обстоит дело с экологией места, занимаемого ранее промышленным производством? Этим вопросом задается каждый покупатель, ознакомленный с `родословной` стройплощадки. `Экология - неотъемлемая составляющая любого по-настоящему элитного проекта, - комментирует тему генеральный директор компании Prime Development Всеволод Карлов. - Именно по этой причине престижные жилые районы на месте действительно вредных производств никогда не строятся. С одной стороны, девелоперы, как разумные люди, не занимаются такими проектами, с другой - потенциальных вариантов для реализации элитных жилых проектов на месте вредных производств практически не существует. Причина здесь в том, что площадки, на которых можно возводить действительно элитное жилье, расположены обычно в центральных частях городов, где исторически особо опасных и вредных производств не размещалось`. Действительно, основная часть бывших промзон, отводимых под жилое строительство в Москве, - это площадки, где располагалось пищевое производство, объекты легкой промышленности, машиностроительные предприятия, автокомбинаты и т.д., то есть объекты, которые в экологическом плане не представляют значительной угрозы.


С другой стороны, современные средства позволяют стерильно обезвредить любую территорию. `Трудно будет продать жилой дом, построенный на месте разве что атомной электростанции, - говорит директор по развитию компании `Бенефит инжиниринг` Ярослав Козлов. - А загрязнения остальных производств вполне возможно зачистить`.


Никто не вспоминает первые строительно-рекреационные эксперименты середины 90-х годов, когда на местах городских и промышленных свалок возводились жилые микрорайоны.


А ведь именно так были созданы Орехово-Борисово, Братеево, Марьино. На месте свалки построен жилой комплекс `Золотые Ключи`, что не помешало ему стать одним из лучших образцов элитного жилья 90-х. Ряд экологических экспертиз подтвердил, что проведенные работы по реабилитации почв и окружающей среды обеспечил полную безопасность проживания.


`У современной Москвы память девичья, - резюмирует Ярослав Козлов. - Все забывается очень быстро, так как все стремительно меняется: сегодня на этом месте обувной магазин, а через неделю модное кафе или, скажем, трамвайное депо, а через полгода - аквацентр. Даже если снести общеизвестную промзону, например Киевский вокзал, и на ее месте построить элитный жилой комплекс, он будет очень быстро продан, хотя все будут помнить, что дом стоит на месте вокзала (который является почти синонимом бомжатника). В этом есть какой-то урбанистический шарм, некая утилитарная стильность. Жилой квартал на месте производства, конечно, не будет иметь истории. Но это покупателей не пугает`.


Как провести `зачистку`


Возможность строительства жилья на месте конкретного предприятия изучается как городскими структурами, так и девелопером. Как рассказала Елена Жильская, экологическая экспертиза подключается еще на стадии подготовительных работ, перед тем как Московскому комитету архитектуры дается задание на разработку исходной разрешительной документации. В ходе изыскательных работ анализируют состав почвы, и в случае неблагоприятных результатов эксперты рекомендуют список мер, которые необходимо предпринять, чтобы строительство все-таки стало возможным.


Елена Земцова утверждает, что и застройщик, прежде чем начать работы на площадке, обязательно проводит комплексную оценку затрат на освоение площадки и развитие нового проекта. Если степень воздействия бывшего предприятия на окружающую среду значительна, это резко увеличивает объемы реабилитационных работ и, как следствие, повышает себестоимость будущего проекта.


Существуют определенные стандарты состава почвы. `Если на исследуемом месте ранее было предприятие, отходы которого заразили почву, и теперь ее состав не соответствует стандартам, то специальные компании производят срез почвы, как правило, глубиной 1,5-2 м, - рассказывает директор департамента офисной недвижимости Becar Property Management Алексей Чижов. - Срезанную землю отвозят в места хранения и утилизации подобных отходов, которые находятся за чертой города. Затем проводят повторный анализ почвы, оставшейся на месте будущего строительства. Далее, если это необходимо, на место срезанной земли завозят новую и распределяют ее по территории. Если такой необходимости нет, то просто несколько видоизменяют ландшафт, опираясь на тот уровень земли, который остался после среза`.


По словам Елены Земцовой, глубина изымаемой почвы иногда достигает 7-8 м. Рекультивация проводится еще до предпроектной подготовки и начала процесса согласования с властями. Затраты на освоение промышленных участков, по ее оценкам, могут составлять до трети от общего объема инвестиций на строительство, что еще больше увеличивает риски застройщика. Но других перспектив развития столичного градостроения пока нет. Впрочем, по свидетельству Ярослава Козлова, затраты девелопера окупаются неплохо: `Если комплекс расположен в престижном месте Москвы, застройщик может назначить такую цену на готовое жилье, которая позволит не то что зачистить, а полностью заменить почву на месте строительства на 10 метров в глубину`.


Как правило, такая процедура очистки необходима на месте выведенных предприятий, которые в своем производстве используют химически активные элементы (заводы и фабрики, чья деятельность связана с машиностроением, химической промышленностью и т.п.). Рекультивация земель проводилась, например, на месте Государственного института прикладной химии в Петербурге. При строительстве многофункционального комплекса `Набережная Европы` почва была удалена на глубину 1,5 м.


`Эксперты отмечают, - говорит Алексей Чижов, - что все наши предприятия являются в той или иной степени вредными и рекомендуют всегда проводить анализ почвы`. `Несмотря на все экспертизы, - добавляет Всеволод Карлов, - существует все-таки опасность того, что земля, на которой будет осуществляться строительство, может быть загрязнена вредными химическими веществами. Дело в том, что такие загрязнения носят очень часто локальный характер, а проверить каждый квадратный метр площадки под застройку невозможно`. Если у покупателя или жильцов дома есть сомнения в экологическом благополучии территории, на которой он стоит, всегда можно провести свою экспертизу. Анализ территории стоит $1200. В качестве самой лучшей лаборатории можем порекомендовать ООО `ПКФ Спецстройэкология`.