 |
 |
|
|
Логический смысл индекса доходности жилья состоит в сравнении эффективности двух финансовых инструментов. Один из них – вложение крупной суммы денег (как правило, в валюте) в банк, на депозит. Другой – приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду. Более того, в случае с квартирой можно играть еще и на изменении ее цены, что приносит доход от перепродажи.
В этой философии квартира рассматривается как источник получения прибыли, хотя это и не означает, что ее обязательно следует сдавать. Просто такой подход – метод оценки ее экономической привлекательности, созвучный доходному методу оценки недвижимости. Потому что оценить текущую стоимость квартиры несложно – все делают это методом сравнительного анализа продаж, прицениваясь к аналогичным объектам. Важнее понять – «а реально ли квартира стоит этих денег?».
Ответить на такой вопрос может дать только сравнение текущего уровня цен с расчетами доходного метода. Приобретение квартиры экономически выгодно, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Если цена предложения выше цены доходного метода, то выгоднее просто положить эти деньги в банк и получать проценты по депозиту. Если банковские проценты или доходность другого финансового инструмента превышает величину арендных платежей за квартиру аналогичной стоимости (возможно за минусом потерь ее стоимости при падении цен на рынке), то экономически выгоднее жить не в собственном, а арендованном жилье.
Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников: во-первых, из величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду, во-вторых, из изменения стоимости самой квартиры в течение этого времени. Для оценки изменения уровня стоимости жилья в этом случае следует брать не один месяц, а интегральный темп изменения цен за более длительный период времени. В идеале за год, но чтобы сделать заметными изменения в тенденциях периодом может быть полгода или квартал. Можно взять период в полгода с учетом последних трех месяцев и тренда цен на ближайшие три месяца.
Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности по долгосрочным банковским валютным депозитам. Такие условия в большей степени аналогичны вложению средств в квартиру (длительный срок – от года, деньги в валюте). Используется среднее значение процентов по депозитам в наиболее стабильных московских банках.
Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)
Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п., потому что эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов. В данном случае имеется ввиду формальный доход, принесенный на каждый вложенный доллар (или рубль), без учета изменения реальной покупательской способности этой валюты.
Другой причиной такого подхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что как и индекс стоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости.
Источник: Аналитический центр IRN.RU
|
|
|
|
|
Как и ожидалось, рост цен на квартиры и другую недвижимость города Киева и его пригородов в 2007 году продолжил свой поступательный рост. Конечно, не такими бешеными скачками, как в предыдущие годы, но все-таки по 2-5 %% в месяц давали. И что самое удивительное – этот рост происходил на фоне значительного спада спроса на квартиры. Также следует отметить и спад количества и объемов сделок по купле-продаже квартир и недвижимости в Киеве по сравнению с аналогичным периодом 2006 года.
И несмотря на все это строительные компании Киева мотивируют рост цен на недвижимость якобы увеличившимся спросом на нее. Подобные рассуждения заинтересовали только Антимонопольный комитет Украины, который провел уже ряд инспекций (см. подробно http://freehouse.kiev.ua/2007/05/15/amku.html). И тем не менее можно попробовать выделить такие причины подорожания недвижимости в Украине:
Социальные:
1. Относительное повышения уровня жизни в крупных городах и столице Украине и связанное с этим увеличение денежной массы у населения.
2. Неравномерное распределение доходов среди населения Украины. Богатые люди вздувают цены на активы, в том числе и на недвижимость, поскольку формируют спрос.
3. Неравномерное развитие различных регионов Украины. Рост цен не прекратится, пока не появятся города, такие же привлекательные для проживания и вкладывания денег как Киев, Одесса, Харьков, Донецк, Львов. Для большинства украинцев самый желанный город пока один.
4. Самый надежный способ отмывания грязных (заработанных нечестным путем) денег, а также стремление вложить деньги без утрат в т.ч. и с выгодой, что и обусловливает стремление провести каждую последующую перепродажу на 5-10 % дороже, чем приобретение.
5. Необходимость обеспечения жильем жителей Украины, 92 % которых проживает в неблагоустроенных квартирах и домах. Вводимых площадей не хватает, чтобы удовлетворить спрос. Как следствие - недвижимости на всех не хватает. Когда спрос на жилье растет, его цена, естественно, тоже растет.
Экономические:
1. Рост себестоимости строительства. Различные разрешительные документы, нормативные отчисления городу и району, высокие цены на энергоресурсы, рост заработной платы, рост цен на стройматериалы, высокая ресурсоемкость, и пр.
2. Высокие процентные ставки по кредитам на развитие строительных проектов.
3. Ужесточение требований к технологиям, безопасности. Увеличение норм закладывания строительных материалов и монтирования систем, чем при строительстве жилья в прошлых годах.
4. Привязка строительных компаний к наличному рынку валюты, в том числе и иностранной, а также стремительное развитие рынка ипотечного кредитования.
5. Развитие малого и среднего бизнеса, инфляция доллара и инфляция гривны, обусловленные макроэкономическими процессами.
6. Влияние вторичного рынка недвижимости, который стремится догнать по уровню цен (и практически догнал) рынок новостроек.
7. Равнение застройщиков на цены (но не на покупательную способность населения) в России и Москве.
Политические:
1. Постоянная ротация органов государственной власти и местного самоуправления. Новые чиновники приобретают для себя и своих родных недвижимость для жилья и бизнеса по приезду в Киев.
2. Отсутствие нормальных тендерных рыночных инструментов выделения земли.
Источник: квартиры и недвижимость в Киеве и Украине
|
|
|
|
|
Пожалуй, самым крупным и высококонтрастным полуостровом северной части Чёрного моря является Крым. Территория полуострова Крым относится к Украине и административно разделена на 26 районов.
Отличительной чертой этого экзотического уголка земного шара является удачное географическое положение со всеми вытекающими отсюда последствиями, такими как богатый и разнообразный ландшафт, а также благоприятный климат.
Благодаря тому, что южная и восточная части полуострова Крым омываются соответственно Чёрным и Азовским морями, а также всем вышеперечисленным свойствам, этот территориальный регион получил статус крупного туристического центра. В Крыму очень хорошо развита транспортная инфраструктура, а также грамотно организованы условия отдыха и проживания гостей, что делает его ещё более привлекательным для людей со всего Мира, ведь отдых тут оставляет в памяти поистине незабываемые впечатления. Полуостров насыщен различного рода гостиницами и отелями, поэтому диапазон выбора временного жилья колеблется от обыкновенной палатки, до крупного высокотехнологичного сооружения, “сверкающего своими пятью звёздами”.
На фоне такого благосостояния региона, очень отчётливо прослеживается дикий спрос не только на временное жильё в Крыму, а также и на постоянную недвижимость. Недвижимость всегда считалась наивысшей материальной ценностью для человека и наиболее выгодным вложением средств. Люди съезжаются со всех уголков ближнего Зарубежья с целью приобрести земельные участки в Крыму. Для кого-то это выгодное вложение денег, кто-то желает приобрести себе дачу, а многие хотят навсегда связать свою жизнь с морем. Именно поэтому наибольшей ценностью обладают современные дома, расположенные рядом с морской береговой линией. Прекрасный внешний вид, изящный внутренний интерьер, а также отменная панорама из окна дома, делают его наиболее дорогостоящим и это естественно. Кроме того, немалую ценность несут и места под строительство. Аренда различного рода помещений в Крыму также имеет место быть, так как это недорогой и довольно эффективный способ приобретения жилья, что идеально подходит для коммерческой деятельности.
Независимо от того, что является движущим фактором, манящим Вас поближе к морю, солнцу и песку, Крым заслуживает Вашего внимания.
Источник: недвижимость Крым
|
|
|
|
|
Через два дня после черногорского референдума о независимости в аэропортах Подгорицы и Тивата приземлилось несколько частных самолетов из разных городов России, на которых в Черногорию прибыли влиятельные российские бизнесмены. После этого был отмечен всплеск распродажи недвижимости в Черногории - от Ульциня до Дебелог брега. Стоимость квадратного метра жилья в Тивате достигла 1.200 евро и продолжает расти, а в других районах Адриатического побережья цены поднимается и до нескольких тысяч евро. Не секрет, что многие владельцы земли и домов на полуострове Луштица продали свое имущество за изрядные суммы, а семейный бюджет некоторых из них возрос на сотни тысяч евро.
- Покупка и оформление недвижимости в Черногории чаще всего сопровождается слухами таинственного и спекулятивного характера с оттенком сенсации и дешевых сплетен. Анализируя богатый опыт в работе с этой требовательной клиентурой, и придерживаясь кодекса профессиональной этики адвоката, я хочу отметить, что образ среднего покупателя из России вкратце выглядит следующим образом - говорит адвокат Веселин Ковачевич из адвокатской фирмы 'Бойкович' из Будвы, которая сотрудничает с агентством по продаже недвижимости 'Нотариус-МБ'. - Речь идет о высокообразованном человеке средних лет, чаще всего, москвиче, владельце частного предприятия или представителе среднего менеджерского звена крупных компаний, в основном, энергетических или занимающихся высокими технологиями.
- Капитал для покупки недвижимости в Черногории обеспечен высокими заработками наших клиентов. Кроме того, важно напомнить, что многие москвичи могут получить средства для покупки недвижимости за границей от продажи своей недвижимости в Москве, где цены чудовищно высоки. В хороших районах Москвы цена за квадратный метр жилья достигает 25.000 долларов, причем с тенденцией роста. Агентство и наша фирма, которая его юридически представляет, не имеют представления о том, являются ли покупатели недвижимости олигархами или связаны ли они каким-либо образом с мафией. Задачей нашей фирмы не является исследование происхождения их денег, и у нас даже нет возможности это делать. Нашим гражданам, склонным мистифицировать все и вся, следует отмести и малейшие сомнения в том, что русские покупают не для себя, а для каких-то анонимных покупателей, которые по нашей версии, непременно должны принадлежать к мафии, - добавляет Ковачевич.
Наш собеседник подчеркивает, что в Черногории еще не согласованы до конца планы строительства и развития курортов на Адриатике, а муниципальные и республиканские власти представляют барьер на пути серьезного инвестора. Ограничением для иностранных капиталовложений также являются и неясные и противоречивые законы и, особенно, практика их исполнения.
- Русским интересно все черногорское побережье, хотя большее внимание они проявляют к Будве и ее окрестностям, а в последнее время и к побережью Бара и Герцег-Нови. Важно отметить и участие российских клиентов в покупке недвижимости путем тендера, где предложения формулируют банки, энергетические предприятия и богатые компании, которые особенно придирчиво подходят к выработке инвестиционных и экологических условий для участников тендера. Знакомясь с программами, предлагаемыми инвесторами, легко заметить их искренние намерения внести свой склад в будущее Черногории. Кроме того, обращает на себя внимание удивительное знание страны, в которую они вкладывают деньги - вплоть до мельчайших деталей, - говорит Ковачевич. Он напоминает, что Черногория, очевидно, на политическом уровне широко открыла двери инвесторам из России, которые приватизировали крупнейшие экономические предприятия и уже купили по некоторым данным свыше 30.000 жилых объектов.
DrStar
|
|
|
|
|
|
 |
|
