http://www.mypremises.net/ ru Вся недвижимость в интернете DataLife Engine http://www.mypremises.net/main/540-chto-takoe-nastojashhaja-jelitka.html http://www.mypremises.net/main/540-chto-takoe-nastojashhaja-jelitka.html
По мнению экспертов рынка недвижимости, под термином "элитные апартаменты" следует понимать дорогие квартиры, соответствующие высоким запросам клиентов. Основными критериями здесь являются расположение, категория здания, метраж и "начинка" жилья.

Если говорить о местоположении дома, в идеале это, конечно же, пределы Садового кольца — Остоженка, Пречистенка, Арбат, Тверская, районы Патриарших и Чистых прудов, Замоскворечье. Однако специалисты рынка недвижимости считают, что эпоха элитного жилья исключительно в пределах Садового кольца постепенно проходит. Интересные проекты с отличными видовыми характеристиками появляются в небольшом отдалении от центра. Кроме того, есть неплохие предложения (как на первичном, так и на вторичном рынке) на Фрунзенской набережной, Комсомольском, Кутузовском, Ленинградском проспектах, проспекте Мира.

К категории здания также предъявляют достаточно жесткие требования. К элитному жилью относят в первую очередь клубные дома, построенные в течение последних десяти лет в центре города. Людям, намеревающимся поселиться в таком доме или арендовать в нем квартиру, придется пройти строгий фейсконтроль, то есть новые жильцы должны быть одобрены соседями.

Получается закрытая система, исключающая появление нежелательных лиц. В клубном доме, как правило, немного квартир (около 20), есть своя инфраструктура, рассчитанная на жильцов (например, фитнес-центр, косметический салон, кафе), круглосуточная профессиональная охрана и подземная парковка.

Однозначно элитными считаются и реконструированные старинные особняки, а также дореволюционные дома с воссозданным историческим фасадом. В таких зданиях после модернизации зачастую остается только внешний налет старины — стилистика, архитектурные особенности строения, лепнина и камины в квартирах. Все остальное переделывают по последнему слову техники: устанавливают новые автономные системы отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, перекладывают внешние инженерные сети, усиливают несущие конструкции, помещения отделывают с применением натуральных материалов. Нельзя не отметить и современные элитные жилые комплексы, построенные в центре и немного дальше. Они, как и клубные дома, имеют развитую инфраструктуру и шикарную отделку.

Таким образом, объединяет элитные здания некая эксклюзивность. Ее составляющие — интересный архитектурный проект (с изюминкой), дорогостоящие высококачественные материалы, серьезная компания-застройщик, техническое оснащение на высоком уровне, небольшое количество квартир, наличие парковки, охраны, огороженная благоустроенная территория.

А что внутри?

Среди требований, предъявляемых непосредственно к квартирам, отметим просторность (площадь от 100 кв. м), удобную планировку, функциональность, отделку с применением дизайнерских изысков и высококачественных материалов, высокие потолки (от 3 м), наличие нескольких санузлов, хороший вид из окна. Арендаторы особенно ценят полную техническую оснащенность кухни (вытяжка, бойлер, хорошая плита, духовка и микроволновая печь, стиральная и посудомоечная машины).]]> admin Sun, 22 Feb 2009 12:44:05 +0300 http://www.mypremises.net/main/539-chto-takoe-jelitnoe-zhiljo.html http://www.mypremises.net/main/539-chto-takoe-jelitnoe-zhiljo.html
Яркий отличительный признак `элитки` - цена одного квадратного метра. Как сейчас принято говорить от… Далее идет цифра с тремя ноликами, означающая рыночную стоимость, выраженную в твердой валюте. Чем `больше` цифра, тем богаче жилье. С появлением четвертого нолика сомневаться в элитности не приходится.

Стоимость 1 кв. м в элитном доме, как правило, в 3-5 раз превышает стоимость 1 кв. м в типовом серийном жилье. Это факт. Однако рыночная цена не падает с потолка, она складывается из ряда преимуществ, каждое из которых имеет свою цену. Например, если говорить о столичном жилье, то главный ценообразующий фактор – близость жилого здания к историческому центру. В основном элитные постройки расположены в пределах Садового кольца, самые дорогие в районе Золотой мили – между улицами Остоженка и Пречистенка. Что касается дома, то он должен иметь подземный гараж, огороженную территорию, охрану, центральное кондиционирование и пр. В последнее время крайне внимательно относятся к соседскому окружению. В элитном доме не должно быть социальной разобщенности. Дома с небольшим количеством квартир (40-50) заполнить `однородным контингентом` проще, поэтому их престиж завоевать легче, но их цена, как правило, выше. При этом, крупные жилые комплексы, включающие в себя полный набор социальных услуг, магазины и помещения для активного отдыха также могут иметь элитные сектора. В целом, квартиры в роскошном жилом комплексе скорее относится к жилью бизнес-уровня (класс `В` по европейской системе).

Та же ситуация и с дорогими домами сталинской эпохи. Здесь может не быть подземного гаража (он может находиться в соседнем рядом стоящем здании) или не предусмотрена система центрального кондиционирования, кроме того, в таких зданиях, не всегда устанавливают систему `умный дом` и пр. Однако, из-за приближенности к историческому центру и особому виду из окна цена квартиры в таком доме может не уступать цене квартиры в недавно возведенном доме с учетом последних технологий. И за счет этих преимуществ такое жилье может быть отнесено к элитной группе.

Сегодня жилье высшей категории стоит не менее $5 тыс. за 1 кв. м. Дома такого уровня можно наблюдать в 1-м Зачатьевском, Большом Левшинском, Молочном, Бутиковском, Капрановском переулках. Яркие представители носят собственные имена – `Дворянское гнездо`, `Парк-Хаус`, `Стольник` и др.

Практически тот же уровень, но чуть-чуть ниже в основном из-за места – Плющиха, Патриаршие пруды, 1-й Обыденский переулок. Яркий представитель – `Венский дом` и `Торрис`. Цена квадратного метра редко поднимается выше $8 000 за 1 кв. м., а средняя цена – $6 500 за 1 кв. м.

Постройки на уровень ниже – класс `В`, согласно приведенной выше градации, имеют более широкий радиус размещения, хотя не вылезают за пределы Садового кольца. Таких зданий много в Замоскворечье, на набережной Москвы-реки, в непосредственной близости от Тверской улицы (и на ней самой), также в районе Арбата и Полянки. Известные представители – `Капитал`, `Белгравия`, `Ваш дом` и др.]]> admin Sun, 22 Feb 2009 12:43:37 +0300 http://www.mypremises.net/main/538-jelitnoe-zhile-v-byvshejj-promzone.html http://www.mypremises.net/main/538-jelitnoe-zhile-v-byvshejj-promzone.html

Большая часть бывших производственных площадей, на территории которых планируется или уже ведется возведение недвижимости (как элитной, так и бизнес-класса), расположена между Садовым кольцом и ТТК, а также в некоторых близлежащих районах за пределами последнего. Самый известный проект - `Москва-Сити`, территория под который осваивается вплоть до Шмитовского проезда; там элитное жилье разместится в высотных башнях комплекса `Город столиц`. На другом берегу Москвы-реки на территории фабрики имени Сакко и Ванцетти строится еще один объект - `Парк-Сити`, где на площади в 15 га будет возведено 200 тыс. кв.м жилья. В рамках самого грандиозного проекта `Большой Сити`, заявленного совсем недавно и предполагающего реконструкцию целого района от станций метро `Фили` и `Кутузовская` до Хорошевского шоссе, предполагается вывести десятки предприятий, в том числе Краснопресненский завод по производству ЖБИ и 4-й Московский мелькомбинат. Территория `Большого Сити` будет застроена малоэтажными жилыми домами по индивидуальным проектам, а вдоль Краснопресненского проспекта и проектируемого Четвертого транспортного кольца возведут высотки. Также ведется освоение площадок под жилое строительство на месте завода `Каучук`, комплекса зданий предприятия `Гартекс` в Хамовниках и 15-го троллейбусного парка. Еще будет построен офисно-жилой комплекс на месте завода `ЛГМ` в Замоскворечье, жилой микрорайон `Волгоградский`, ЖК с объектами социальной инфраструктуры на улице Перовской. Территория промзоны на берегу Яузы неподалеку от Сокольников, принадлежавшая заводу `Красный Богатырь`, предусматривается под реализацию проекта элитного жилого комплекса с нестандартными элементами архитектуры и строительства. При этом русло реки Яузы должно быть полностью очищено. А в самом сердце города, на территории, которую занимала фабрика `Красный Октябрь`, возводится офисно-жилой комплекс `Золотой остров`, стоимость квартир в котором обещает побить все существующие московские рекорды.


Все это очень масштабные, многоквартирные проекты. Именно такие и выгодно строить, объясняет Татьяна Ван Граафайленд, специалист департамента элитной недвижимости компании Nordblom, поскольку на выходе цена квадратного метра во многом зависит от общей площади объекта. Чем больше пятно застройки, тем ниже его себестоимость. Промзоны привлекательны для застройщиков еще и тем, что в них наличествуют все коммуникации, напоминает эксперт компании DeltaRealty Елена Жильская, особенно это касается электричества, которое всегда проведено в более чем достаточных объемах.


Видя такой интерес к промышленным территориям в черте города, столичное правительство выработало свою политику. `Еще несколько лет назад оно дотационно поощряло застройщиков, - говорит Татьяна Ван Граафайленд. - Однако поняв, что ни одно производство на территории Москвы не может сравниться с прибылью от строительства, была несколько изменена тактика работы с девелоперами. Теперь передача промзоны под строительство расценивается городом как потеря производственных площадей, и со стороны застройщика требуется компенсация`.


На свалке истории


Как же обстоит дело с экологией места, занимаемого ранее промышленным производством? Этим вопросом задается каждый покупатель, ознакомленный с `родословной` стройплощадки. `Экология - неотъемлемая составляющая любого по-настоящему элитного проекта, - комментирует тему генеральный директор компании Prime Development Всеволод Карлов. - Именно по этой причине престижные жилые районы на месте действительно вредных производств никогда не строятся. С одной стороны, девелоперы, как разумные люди, не занимаются такими проектами, с другой - потенциальных вариантов для реализации элитных жилых проектов на месте вредных производств практически не существует. Причина здесь в том, что площадки, на которых можно возводить действительно элитное жилье, расположены обычно в центральных частях городов, где исторически особо опасных и вредных производств не размещалось`. Действительно, основная часть бывших промзон, отводимых под жилое строительство в Москве, - это площадки, где располагалось пищевое производство, объекты легкой промышленности, машиностроительные предприятия, автокомбинаты и т.д., то есть объекты, которые в экологическом плане не представляют значительной угрозы.


С другой стороны, современные средства позволяют стерильно обезвредить любую территорию. `Трудно будет продать жилой дом, построенный на месте разве что атомной электростанции, - говорит директор по развитию компании `Бенефит инжиниринг` Ярослав Козлов. - А загрязнения остальных производств вполне возможно зачистить`.


Никто не вспоминает первые строительно-рекреационные эксперименты середины 90-х годов, когда на местах городских и промышленных свалок возводились жилые микрорайоны.


А ведь именно так были созданы Орехово-Борисово, Братеево, Марьино. На месте свалки построен жилой комплекс `Золотые Ключи`, что не помешало ему стать одним из лучших образцов элитного жилья 90-х. Ряд экологических экспертиз подтвердил, что проведенные работы по реабилитации почв и окружающей среды обеспечил полную безопасность проживания.


`У современной Москвы память девичья, - резюмирует Ярослав Козлов. - Все забывается очень быстро, так как все стремительно меняется: сегодня на этом месте обувной магазин, а через неделю модное кафе или, скажем, трамвайное депо, а через полгода - аквацентр. Даже если снести общеизвестную промзону, например Киевский вокзал, и на ее месте построить элитный жилой комплекс, он будет очень быстро продан, хотя все будут помнить, что дом стоит на месте вокзала (который является почти синонимом бомжатника). В этом есть какой-то урбанистический шарм, некая утилитарная стильность. Жилой квартал на месте производства, конечно, не будет иметь истории. Но это покупателей не пугает`.


Как провести `зачистку`


Возможность строительства жилья на месте конкретного предприятия изучается как городскими структурами, так и девелопером. Как рассказала Елена Жильская, экологическая экспертиза подключается еще на стадии подготовительных работ, перед тем как Московскому комитету архитектуры дается задание на разработку исходной разрешительной документации. В ходе изыскательных работ анализируют состав почвы, и в случае неблагоприятных результатов эксперты рекомендуют список мер, которые необходимо предпринять, чтобы строительство все-таки стало возможным.


Елена Земцова утверждает, что и застройщик, прежде чем начать работы на площадке, обязательно проводит комплексную оценку затрат на освоение площадки и развитие нового проекта. Если степень воздействия бывшего предприятия на окружающую среду значительна, это резко увеличивает объемы реабилитационных работ и, как следствие, повышает себестоимость будущего проекта.


Существуют определенные стандарты состава почвы. `Если на исследуемом месте ранее было предприятие, отходы которого заразили почву, и теперь ее состав не соответствует стандартам, то специальные компании производят срез почвы, как правило, глубиной 1,5-2 м, - рассказывает директор департамента офисной недвижимости Becar Property Management Алексей Чижов. - Срезанную землю отвозят в места хранения и утилизации подобных отходов, которые находятся за чертой города. Затем проводят повторный анализ почвы, оставшейся на месте будущего строительства. Далее, если это необходимо, на место срезанной земли завозят новую и распределяют ее по территории. Если такой необходимости нет, то просто несколько видоизменяют ландшафт, опираясь на тот уровень земли, который остался после среза`.


По словам Елены Земцовой, глубина изымаемой почвы иногда достигает 7-8 м. Рекультивация проводится еще до предпроектной подготовки и начала процесса согласования с властями. Затраты на освоение промышленных участков, по ее оценкам, могут составлять до трети от общего объема инвестиций на строительство, что еще больше увеличивает риски застройщика. Но других перспектив развития столичного градостроения пока нет. Впрочем, по свидетельству Ярослава Козлова, затраты девелопера окупаются неплохо: `Если комплекс расположен в престижном месте Москвы, застройщик может назначить такую цену на готовое жилье, которая позволит не то что зачистить, а полностью заменить почву на месте строительства на 10 метров в глубину`.


Как правило, такая процедура очистки необходима на месте выведенных предприятий, которые в своем производстве используют химически активные элементы (заводы и фабрики, чья деятельность связана с машиностроением, химической промышленностью и т.п.). Рекультивация земель проводилась, например, на месте Государственного института прикладной химии в Петербурге. При строительстве многофункционального комплекса `Набережная Европы` почва была удалена на глубину 1,5 м.


`Эксперты отмечают, - говорит Алексей Чижов, - что все наши предприятия являются в той или иной степени вредными и рекомендуют всегда проводить анализ почвы`. `Несмотря на все экспертизы, - добавляет Всеволод Карлов, - существует все-таки опасность того, что земля, на которой будет осуществляться строительство, может быть загрязнена вредными химическими веществами. Дело в том, что такие загрязнения носят очень часто локальный характер, а проверить каждый квадратный метр площадки под застройку невозможно`. Если у покупателя или жильцов дома есть сомнения в экологическом благополучии территории, на которой он стоит, всегда можно провести свою экспертизу. Анализ территории стоит $1200. В качестве самой лучшей лаборатории можем порекомендовать ООО `ПКФ Спецстройэкология`.]]> admin Sun, 22 Feb 2009 12:43:15 +0300 http://www.mypremises.net/main/537-iz-kvartir-v-kottedzhi.html http://www.mypremises.net/main/537-iz-kvartir-v-kottedzhi.html
Цены в жилых комплексах бизнес-класса на окраинах города выросли за полгода на 60-70%.

Коттеджные поселки-спутники, в соответствии с данными нового исследования Аналитического центра IRN.Ru, подорожали за год на 30%. Рынок загородной недвижимости, в отличие от городского квартирного рынка, всегда был рынком покупателя, вследствие чего темпы роста стоимости загородной недвижимости здесь намного ниже. Здесь работает много застройщиков, а предложение в значительной степени превышает спрос.

Однако теперь спрос на поселки, удаленные не более чем на 10 км от МКАД, резко вырос: на коттеджный рынок вышли покупатели квартир. Цены на квартиры в домах бизнес-класса на окраинах столицы догнали стоимость недорогих коттеджей, расположенных недалеко от МКАД, в результате покупатели все чаще выбирают загородное жилье.

Трансформация спроса

По словам генерального директора Vesco Realty Сергея Леонтьева, в первую очередь тенденция коснулась округов, в которых наблюдались наиболее динамичные темпы роста цен в сегменте бизнес-класса: СЗАО, ЗАО, ЮЗАО, САО и ЮАО. В результате уже весной 2006 года на рынке загородной недвижимости был зафиксирован повышенный спрос на коттеджные поселки.

Исключением стали лишь дорогие объекты, расположенные на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе.

А вот темпы продаж в поселках верхнего ценового сегмента эконом-класса (стоимость $300-350 тыс. за объект) и среднего ценового сегмента бизнес-класса (стоимость $350-600 тыс. за объект) выросли на 20-25%, особенно на средних направлениях рынка загородной недвижимости: Ярославском, Ленинградском, Пятницком, Волоколамском и Киевском шоссе",- говорит Леонтьев. С ним соглашается эксперт департамента загородной недвижимостикомпании Paul's Yard Филипп Руденко. "В принципе подобные случаи изредка встречались и раньше (в частности, у нашей компании были подобные клиенты по южным направлениям), однако сейчас их количество увеличилось. К людям пришло понимание того, что при покупке постоянно дорожающей недвижимости в пределах Москвы можно найти вполне достойную альтернативу",- утверждает Руденко.

Альтернативное предложение

Стоимость объектов городской и загородной недвижимости легко сопоставить по нескольким примерам. По данным Vesco Realty, средняя стоимость домовладения в поселке Поляны на 8-м км Ярославского направления составляет $300-320 тыс., тогда как квартира площадью 117 кв. м в жилом комплексе в Бибиреве (ул. Коненкова, 15) оценивается в $340 тыс.

Аналогичная ситуация наблюдается и в других административных округах: стоимость квартиры площадью 118 кв. м в "Митинском оазисе" составляет $320 тыс., тогда как цены на коттеджи в поселке Лесной на 10-м км Пятницкого шоссе варьируются от $290 тыс. до $350 тыс. Приобрести квартиру площадью 150 кв. м на окраинах ЮЗАО менее чем за $450-500 тыс. сегодня невозможно, в то время как нижний ценовой порог предложений в поселках-спутниках на Киевском шоссе начинается от $400 тыс. за объект.

По словам руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru" Олега Репченко, средняя стоимость 1 кв. м в новостройке бизнес-класса на окраинах Москвы сегодня составляет $3-4 тыс. "Арифметика проста: цена квартиры площадью 150-180 кв. м превышает $600 тыс. На популярных, элитных направлениях купить коттедж за эти деньги сложно: предложения там начинаются от $1 млн. Таким образом, покупатели имеют три варианта за городом: в первом случае - купить коттедж на непопулярном направлении вблизи от МКАД, во втором - приобрести его на западе или югозападе, в удаленности 25-30 км от Москвы",- рассуждает Репченко. Также, по его словам, существует третий вариант: добавить денег для покупки дорогого особняка. "Такая альтернатива сегодня логична и в дальнейшем будет востребована",- констатирует он.

За $500-700 тыс. крупные застройщики могут предложить клиенту дом под отделку в большом (около 100 домов) строящемся поселке с охраной и единой концепцией застройки (по мере готовности его цена приблизится к $1 млн). "Площадь такого дома, как правило, составляет 250-350 кв. м, имеется участок в 12-15 соток",- рассказывает Руденко. Сейчас спрос на такие объекты очень велик, а потому найти подходящее предложение достаточно сложно. Несмотря на то, что сегодня на рынок выводится большое количество таких поселков, большинство из них находится на начальной стадии строительства, а заселение произойдет не ранее чем через три-четыре года.

Перспективы загородной недвижимости

Эксперты сходятся во мнении, что конкуренция между объектами городской и загородной недвижимости, которую прогнозировали не в ближайшем будущем в связи с отсутствием в Московском регионе сформировавшегося малоэтажного пригорода, возникла благодаря сверхдинамичному росту цен в конце 2005 - начале 2006 года. "В результате клиенты, рассчитывающие потратить около $400-600 тыс. на комфортабельную квартиру в городе, уже не могли приобрести объект, соответствующий их требованиям. В то время как на рынке загородной недвижимости за аналогичную сумму можно найти выгодное предложение",- говорит Леонтьев. Речь идет не о конкуренции между объектами недвижимости, а о конкуренции между городским и загородным стилем жизни, в котором коттеджный поселок с отличной транспортной доступностью и современной инфраструктурой имеет значительное преимущество как с точки зрения уровня комфорта, так и с точки зрения стоимости.

"Если два-три года назад большинство девелоперов скептически относились к крупным проектам в непосредственной близости от города, то теперь ситуация изменилась",- рассуждает Леонтьев. По его словам, если рост цен на городское жилье сохранится до конца 2006 года, более 50% клиентов, рассчитывающих на покупку квартир бизнес-класса в спальных районах, будут вынуждены рассматривать предложения либо в типовых домах, либо в коттеджных поселках.

"Сейчас рынок московских квартир находится на пике активности. В связи с ожиданием падения роста цен в Москве в ближайшее время, в загородную недвижимость инвестировать становится все выгоднее",- уверен Репченко.]]> admin Sun, 22 Feb 2009 12:42:54 +0300 http://www.mypremises.net/main/536-khaty-s-kraju.html http://www.mypremises.net/main/536-khaty-s-kraju.html
Мимо кассы

Предложение коттеджных поселков в Подмосковье исчисляется сотнями. Складывается впечатление, что новые объекты появляются чуть ли не ежедневно. По данным компании Blackwood, в 2005 году на рынок вышли около 45 новых коттеджных поселков. Сегодня на нем около 210 поселков, в которых полным ходом идут продажи. Из них около 65% находится на стадии строительства. По мнению экспертов, сегмент дорогой загородной недвижимости, особенно на ближних подступах к столице, близок к перенасыщению. Тем не менее слово "дефицит" не уходит из лексикона риэлтеров. Причина заключается в отсутствии самых востребованных объектов - поселков с домами стоимостью до $300 тыс. Теоретически речь могла бы идти о загородных поселениях, максимально приближенных по параметрам к городским условиям (таунхаусы и коттеджи площадью около 200 кв. м). Практически же работать с подобным продуктом у нас никто не умеет. Да и не хочет - рентабельность не та.

Можно, правда, сэкономить за счет строительства на недорогой земле. "В 2006-2007 годах ожидается освоение ранее непрестижных районов Подмосковья для возведения поселков эконом-класса. В первую очередь данная тенденция коснется удаленных районов по Минскому, Киевскому, Калужскому и Симферопольскому направлениям", - говорит директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty Анжелика Быльская.

Проблема в том, что появление "официально" недорогих поселков тут же поставит крест на судьбе поселков с разной, скажем так, степенью элитности. В разряд неликвида перейдет масса проектов кустарного производства, каковых на рынке - большинство. Причем зачастую в активе тех же землевладельцев и девелоперов, от которых ждут запуска эконом-поселений. Спрашивается: оно им надо?!

Единственный способ не обрушить резко рынок - поиграть в эконом-класс на больших участках, в десятки, а то и сотни гектаров. С одной стороны, оптовое строительство недорогих коттеджей поможет выйти на приемлемую рентабельность, с другой - сам масштаб проектов поможет избежать невыгодной аналогии с элиткой и псевдоэлиткой.

Эксперты констатируют, что рынок коттеджных поселков Подмосковья уже начал развиваться в сторону освоения больших территорий. Самая простая схема выглядит следующим образом: застройщики уже существующих коттеджных поселков покупают близлежащие земли и возводят рядом новые очереди. Как следствие, появилась тенденция объединять несколько поселков в единый комплекс с общей инфраструктурой. Это позволяет существенно снизить расходы на коммуникации, чиновничьи поборы и пр. Помимо этого, выросла масштабность самих проектов коттеджных поселков (средняя площадь строящегося поселка и количество домов).

Первопроходцы

За последние месяцы было анонсировано сразу несколько беспрецедентно крупных проектов, масштаб которых в состоянии значительно скорректировать структуру и "ценники" рынка загородной недвижимости. Правда, большинство "гигантов" заявлены все в той же элитной категории. То есть не менее $600 тыс. за коттедж с участком.

В частности, Собинбанк, владеющий 5 тыс. га в на 10-м км Калужского шоссе, сообщил о строительстве более 10 млн. кв. м жилья при участии девелоперской компании "Авгур Эстейт". Проект строительства единого по концепции загородного поселения будет реализовывать управляющая компания "Комстрой".

Инвестиционно-строительный холдинг Rodex Group весной этого года представил дачный поселок повышенной комфортности на берегу Можайского водохранилища на 250 домов с просторным бульваром, яхт-клубом и обширной инфраструктурой для отдыха на воде.

На подмосковный рынок выходит индонезийская компания Ciputra Group. Первым проектом компании станет крупный поселок на участке в 250 га между Боровским и Киевским шоссе (8 км от МКАД).

Компания "Промсвязьнедвижимость" анонсировала строительство сразу восьми крупных коттеджных поселков в ближайшем Подмосковье. Оно в основном будет производиться на землях, которые компания приобрела несколько лет назад. На Новорижском, Калужском и Пятницком направлениях будут построены поселки эконом-, бизнес- и премиум-класса. По мнению аналитиков, подобная схема (все сегменты в одном флаконе) является оптимальной.

Группа компаний "Вашъ финансовый попечитель" начинает строительство целой курортной зоны в Рузском районе Подмосковья. В ближайшее время ВФП планирует закрыть сделку по приобретению 6 тыс. га земли в Рузском районе. В рамках курортно-развлекательной зоны "Рузская Швейцария" будут построены комплексы "Бунино" и "Акатово" с пятизвездными кантри-отелями, гольф-полями, конными парками, яхт-клубами и SPA-центрами. На этой территории также будут созданы горнолыжный курорт, сафари-парк и аэродром. Первая очередь предусматривает строительство 750 коттеджей и более 50 усадеб.

Единственный на сегодня принципиально новый формат пригородного жилья, способный стать альтернативой городской квартире, предлагает, пожалуй, только группа компаний "Савацкий", выводящая на рынок свой объект "Новые Вешки". Комплекс домовладений расположится в 1,5 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе, в 5 минутах езды от ближайшей станции московского метро. На территории площадью 70 га будут построены 550 отдельно стоящих домов и дуплексов площадью от 220 до 520 кв. м, объекты социального назначения и сферы обслуживания. В принципе, от "продажной" истории этого и подобных проектов будет зависеть судьба эконом-класса в загородном Подмосковье.

Окна роста

Проследить единую динамику роста цен на загородном рынке довольно проблематично. "Наиболее ликвидные предложения (например, поселки "Риверсайд", "Лужки", "Гринфилд") повышаются в цене на 2-3% в месяц, тогда как другие, расположенные на том же шоссе, не изменяли стоимости в течение полугода", - говорит Быльская. К тому же на начальном этапе строительства цены растут быстрее, чем в период, когда в поселке осталось лишь несколько наименее привлекательных домовладений.

По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", с начала 2005 года рост цен на рынке загородной недвижимости составил в среднем около 15%. "На отдельных наиболее престижных западных направлениях подорожание достигло 40%", - отмечает заместитель директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владимир Яхонтов. На вторичном рынке темпы роста цен сравнительно невысоки. Здесь, как правило, предлагается менее ликвидная недвижимость, которая часто реализуется с дисконтом. "В целом рынок загородной недвижимости является достаточно привлекательным для инвестиций - за последние 3-4 года стоимость объектов выросла в среднем в 6-8 раз, не говоря уже о том, что отдельные домовладения на Рублево-Успенском шоссе подорожали в 10 раз", - говорит Яхонтов.

В 2006 году эксперты "МИЭЛЬ-Недвижимости" прогнозируют повышение цен на загородную недвижимость в среднем на 17%. При этом подорожание объектов на наиболее ликвидных направлениях достигнет 25%.

novaya-riga.ru]]> admin Sun, 22 Feb 2009 12:42:38 +0300 http://www.mypremises.net/main/535-rejjting-zagorodnykh-razvlechenijj.html http://www.mypremises.net/main/535-rejjting-zagorodnykh-razvlechenijj.html
В свою очередь потребителю, мягко говоря, безразличны проблемы застройщиков и инвесторов, связанные с реализацией малоликвидных объектов. Потребителю главное самому не ошибиться с выбором коттеджа. `Покупатель стал понимать, что лучше доплатить, но купить ликвидный и современный товар, который будет со временем не амортизироваться, а капитализироваться, то есть его стоимость в течение ближайших 5-7 лет не упадет, и будет соответствовать цене современных объектов аналогичного уровня`, - продолжает Наталья Чукаева. В тоже время, некоторые специалисты придерживаются другого мнения. `Факты осуществления сделок до настоящего момента говорят о том, что для приобретающих загородную недвижимость инфраструктура не играет заметной роли в заключении сделки. Для ликвидности поселка важно корректное соотношение стоимости эксплуатации, состава и числа домовладений`, - полагает Алексей Овчаров, Директор по маркетингу компании `Третий Рим Девелопмент`.

Но за что имеет смысл доплачивать, а что из объектов инфраструктуры коттеджного поселка, больше способствует увеличению его стоимости, нежели повышает его привлекательность? Что имеет смысл строить, а без чего лучше обойтись? Нужно сказать, что единства по данному вопросу у участников рынка нет. Мнения их, порой, даже можно назвать полярными. Пожалуй, сходятся эксперты только в одном - лучше эксплуатировать с целью продвижения проекта те объекты инфраструктуры, что есть в округе, нежели строить свои собственные - специально для жителей поселка. `Вопрос о необходимости строительства в поселках дополнительных объектов инфраструктуры до сих пор остается спорным. Эксплуатационные расходы на них недешевы, а жители пользуются инфраструктурой не так уж часто`, - считает Анна Завьялова PR-менеджер компании `Система-Галс`. Но в тоже время и другая крайность не совсем хороша. `В последнее время наличие собственной инфраструктуры в поселке - обязательная черта для его успешной реализации. Застройщик стал понимать, что огороженной и благоустроенной территории недостаточно для успешных продаж. Покупатель стал более взыскательным и требовательным. Ему нужна развитая система сервисов, способная удовлетворить запросы целой семьи`, - утверждает Наталья Чукаева.

Таким образом `выехать` только за счет тех объектов, что есть поблизости, тоже может не получиться, а значит нужно искать баланс, причем в зависимости от сегмента рынка, баланс этот будет сдвигаться в ту, или иную сторону. В первую очередь, конечно, фантазию необходимо сдерживать в эконом-классе, но как это ни странно, и в элитном сегменте рынка нельзя забывать о том, в какую копеечку выльется строительство и эксплуатация объекта и насколько востребован он будет.

`Довольно часто застройщик на территории коттеджного поселка пытается создать такие объекты инфраструктуры, которые не только не повышают стоимость недвижимости, но и просто не оправдывают себя. Например, открытие хорошего ресторана с авторской кухней, выгодно играет на имидж всего поселка, и позиционируют его в более высоком классе. Однако влияние его на ценовую категорию домовладения довольно спорно. Непосредственно для жителей поселка присутствие ресторана не приоритетно и не играет ключевой роли при выборе дома. К примерам не совсем рентабельного расширения инфраструктуры можно отнести также наличие собственной конюшни на территории поселка, небольшого фитнес-центра, теннисного корта или боулинга. Несмотря на повышение престижа и статуса поселка, за наличие подобных сервисов, покупатель платить больше, скорее всего, не захочет, - говорит Наталья Чукаева, - в тоже время застройщики сегодня, стараясь выделиться среди конкурентов и обеспечить успешность своего проекта, все больше внимание уделяют генеральному плану застройки, архитектурному стилю коттеджного поселка, предлагают нестандартные идеи при строительстве внутренней инфраструктуры. Так в поселках появляются вертолетные площадки, мини-зоопарки, гоночные трассы для радиоуправляемых машин, подземные подъездные пути`.]]> admin Sun, 22 Feb 2009 12:42:11 +0300 http://www.mypremises.net/main/534-kottedzh-v-kredit-mif-ili-realnost.html http://www.mypremises.net/main/534-kottedzh-v-kredit-mif-ili-realnost.html
Однако, рост цен на квартиры в Москве заставляет покупателей задумываться о приобретении недорогого жилья в ближнем Подмосковье. `В основном клиенты интересуются недвижимостью эконом класса. Продуктов, предназначенных специально для покупки загородной элитной недвижимости, у DeltaCredit в настоящее время нет, так как наличие в портфеле банка кредитов на большие суммы связано с повышенным риском для банка`, - говорит Ольга Базанова, директор по маркетингу ипотечного банка DeltaCredit. Оно и понятно, человек, покупающий элитное жилье за городом вряд ли отдает за него последние деньги. Но все же называемое VIP кредитование для покупки элитного загородного жилья существует. Современные деловые люди понимают, что `выдергивать` крупные суммы из оборота невыгодно для бизнеса, поэтому все чаще начинают задумываться об ипотеке. И некоторые банки идут им на встречу. Так, например, Русский Кредитный Дом предлагает кредиты на покупку недвижимости от 300 тысяч до 5 миллионов долларов. Но пока подобные предложения можно пересчитать по пальцам. В основном же ипотечными продуктами для покупки загородной недвижимости пользуются рядовые граждане нашей страны с доходом выше среднего.

Куда обратиться?

Чтобы получить кредит на загородный дом, надо заплатить не менее трети стоимости дома, а в некоторых банках (например, в Сбербанке), размер первоначального взноса может достигать 50%.

Как уже говорилось выше, сегодня почти каждый банк может предложить своим клиентам услуги по кредитованию покупки загородного жилья. Перечислять их всех поименно смысла нет. Да и условия почти у всех одинаковые. Здесь стоит подробнее о них рассказать. Дело в том, что ипотека в городе и за его пределами очень сильно отличаются друг от друга. Если в Москве первоначальный взнос при покупке квартиры составляет от 10 до 15 процентов, и при этом постоянно снижается, то за городом совершенно иная картина. Для того, чтобы получить кредит, надо заплатить не менее трети стоимости дома, а в некоторых банках, например, в Сбербанке, размер первоначального взноса может достигать и 50 процентов. То же самое происходит и с процентными ставками – в Москве они ниже на несколько процентов, для загородной ипотеки банки предлагают ставку среднем в размере от 12 до 16 процентов годовых. Что бы не быть голословными, приведу конкретное предложение по ипотеке одного из банков. Так, в частности, БИНБАНК предлагает следующую программу: кредит в рублях или долларах США на срок от 5 до 25 лет. Максимальная сумма кредита – 600 тыс. долларов США или 18 млн. рублей. Размер первоначального взноса от 25 процентов. Ну и наконец, процентная ставка по кредиту составит от 11 процентов при получении кредита в американской валюте и от 14 процентов в рублях. Возьмем в руки калькулятор и попробуем подсчитать, во что же обойдется нам ипотека. Зададим следующие параметры: стоимость объекта – 300 тыс. долларов, срок – 25 лет, процентная ставка – 12% годовых, первоначальный взнос – 30%. Вводим данные и получается следующая картина – размер ежемесячного платежа по кредиту составит 2212 долларов, и за все время выплаты кредита придется отдать банку 663600 долларов. Приплюсуем сюда размер первоначального взноса – 90 тыс. долларов и получим итоговую сумму, которую придется `выложить` за загородный дом: 753600 долларов. То есть ровно в два с половиной раза больше чем первоначальная стоимость объекта. И это еще без учета страховки.

Делайте ваши ставки, господа

Почему происходит именно так? Чем обусловлены такие высокие процентные ставки? Отвечать на эти вопросы можно по-разному, но все сведется к одному – при выдаче кредитов на покупку загородного жилья банки сильно рискуют. Казалось бы, загородная земля постоянно дорожает, какие тут могут быть риски? А рисков оказывается немало. Во-первых, сама по себе работа с загородной недвижимостью очень специфична, земля постоянно дорожает, но процесс ее оформления долг и сложен. Следовательно, как объект залога, земля менее ликвидная, чем городская квартира. Вторым немаловажным фактором является высокая степень `непрозрачности` загородного рынка недвижимости. Очень сложно найти продавца, который согласился бы указать в договоре купли-продажи реальную стоимость объекта. Все хотят работать в `черную`, что абсолютно неприемлемо для банков. Ну и, как это обычно бывает в нашей стране, не обходится и без проблем с законодательством.

`Одним из факторов, существенно затрудняющих развитие данного вида ипотеки является отсутствие четкого законодательного регулирования ипотечного кредитования под приобретение индивидуальных жилых домов в период их строительства. То есть до государственной регистрации собственности на жилые дома ипотека в пользу банка не возможна, в связи с чем, кредиты на это период практически ничем не обеспечиваются, у банков возрастают риски, а вместе с ними банковские проценты`, - говорит директор по развитию Инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP Валерий Мищенко.

Извините, в кредите отказано…

Помимо высоких процентных ставок, которые могут напугать потенциальных покупателей, существует еще одна проблема, которая может помешать получить ипотечный кредит – отказ банка в выдаче кредита. Причем многие покупатели боятся вероятности отказа еще больше чем процентов. Вообще, банки с большой неохотой делятся информацией о количестве отказов. Но все-таки некоторые цифры назвать можно. Так, например, банк HomeCredit заявляет о том, что количество отказников по ипотеке может приближаться к 30 процентам. Согласитесь, для и так относительно невысокого спроса, подобная цифра весьма велика. В чем же причины отказа и как его избежать? С этим вопросом мы обратились к Ольге Базановой, директору по маркетингу ипотечного банка DeltaCredit: `Причина отказа стандартна для всех категорий: недостаточная платежеспособность заемщика. Кредит легко получить, предоставив максимально полные и подтвержденные данные. Необходимо предоставлять максимально подробную информацию и не бояться ее объяснять. Нельзя ни в коем случае предоставлять информацию, не соответствующую истине. Если у заемщика уже есть кредитная история, то нужно ее представить, если она негативная – опять же объяснить, почему так случилось`. Казалось бы, все предельно просто. Но почему-то все равно спрос на загородные ипотечные продукты остается не велик.

Общее дело

В последнее время застройщики коттеджных поселков все чаще начинают работать напрямую с банками. И делают это как раз для того, чтобы повысить привлекательность загородной ипотеки. `С загородной ипотекой существует два подхода. В первом случае застройщик сам активно работает с банком, убеждает его, что проект `живой` и надежный. Во втором – все общение с банком перекладывается на клиента. Мы, разумеется, не против и второй модели, и когда покупатель приходит к нам с самостоятельно подобранным банком, мы только приветствуем это. Однако и сами активно взаимодействуем с банками – от этого и получается результат`, - заявляет Президент Группы компаний `Рескор` Сергей Лупашко. Многие банки, работая напрямую с застройщиками, даже идут на снижение процентных ставок. Не на много, конечно, в среднем 0,5 - 1%. Но даже такая небольшая цифра существенно влияет на итоговую стоимость дома. Например, если понизить ставку на один процент в расчетах, приведенных мной ранее, то `скидка` составить почти 50 тыс. долларов. Где же можно воспользоваться столь интересными предложениями? `Инвестиционно-строительный холдинг Rodex Group совместно с пятью крупнейшими банками разработал для покупателей домовладений в своих поселках ряд ипотечных программ. В частности в настоящее время Rodex Group предлагает возможность приобрести коттеджи с земельными участками в кредит в поселке `Славенка`, кроме того, в ближайшее время предполагается запустить программу ипотечного кредитования на площадках `МАЯК` и `Монастырское озеро`, - говорит Валерий Мищенко. Не менее заманчивое предложение есть и у Управляющей Компании `Северо-Запад`: `совместно с партнером `Собинбанк` мы разработали предложение по ипотечному кредитованию. Покупателям предоставляется возможность приобрести дом с участком на третьей очереди дачного комплекса `Истра Кантри Клаб` используя ипотеку. Срок кредитования – до 10 лет, процентная ставка - 13% годовых. Только за прошлый год колличество сделок с использованием ипотечных кредитов в `Истра Кантри Клаб` увеличилось в 3 раза`.

Быть или не быть?

Загородная ипотека – молодой и перспективный банковский продукт. Теперь уже можно не сомневаться в том, что загородная ипотека существует, работает и будет развиваться. Процентные ставки вряд ли будут сильно снижаться, тут все сильно зависит от экономической ситуации в стране, но все чаще встречающиеся совместные проекты банков и застройщиков, судя по всему, будут пользоваться спросом. А на фоне безудержно растущих цен на квартиры в городе, можно смело прогнозировать, что спрос на загородную ипотеку со временем догонит городскую. А может быть даже и перегонит.]]> admin Sun, 22 Feb 2009 12:41:53 +0300 http://www.mypremises.net/main/533-originalnaja-koncepcija-kottedzhnogo.html http://www.mypremises.net/main/533-originalnaja-koncepcija-kottedzhnogo.html
Запад и Восток

Тем не менее поселки с оригинальной концепцией на рынке появляются. Например, Алла Ефремова, PR директор агентства недвижимости DOKI, из общей массы поселков выделяет `Бенилюкс`. `Дело не только в удачном расположении комплекса, высоком качестве архитектуры и уровня комфортабельности жилых домов, но прежде всего в ясной и до малейших деталей продуманной концепции. Площадь поселка разделена на несколько территорий, названных в соответствии с общей концепций так, как называются три страны европейского Бенилюкса: `Голландия`, `Бельгия` и `Люксембург`, - рассказывает она. - Эти территории предназначены для частной застройки. Кроме того, к ним примыкает территория `Амстердам`, выполняющая функции `столицы` комплекса, его социального, административного и культурного центра. Основное отличие поселка `Бенилюкс` в том, что каждый дом строится по отдельному проекту, но при этом все коттеджи поселка сост авляют единый, согласованный во всех деталях художественно выразительный ансамбль`.

Если концепция `Бенилюкса` имеет западные корни, то новый проект Buddha Villas, разработка концепции которого завершена компанией Swiss Realty Group, воплощает идеи восточной философии. Buddha Villas - первый поселок в Подмосковье, ставший плодом труда не только архитекторов, ландшафтных дизайнеров и инженеров, но и профессиональных консультантов по фэн-шуй. Как говорит директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев, перед разработчиками проекта стояла задача создать нетрадиционный концепт, который выделил бы поселок Buddha Villas на рынке загородного элитного жилья. На территории поселка всего 10 коттеджей трех типов. Вилла Little Buddha площадью 300 кв. м рассчитана на богатого холостяка. Вилла Lotus площадью 500 кв. м предназначена для людей, ценящих семейные ценности и уют домашнего пространства. Самая большая вилла проекта (700 кв. м) - Three Jewels предназначена для семейных людей, которые любят принимать многочисленных гостей.

Еще более оригинальной выглядит концепция поселка `Барвиха Хиллс` на Рублевке (застройщик `Капитал Групп`). Одним из know-how проекта станут `норы хоббитов` - внутренние дороги, уведенные под землю. К каждому дому и подземной парковке будет вести индивидуальный туннель. Такое решение, по задумке авторов проекта, позволит максимально сохранить естественную природную среду, гарантирует поселку статус экологически чистого места и сохранит тишину и спокойствие на всей территории `Барвиха Хиллс`.

Хорошим примером удачно реализованной креативной идеи, с точки зрения аналитика компании `Северо-Запад` Марии Разореновой, является поселок `Берендеево царство`, где все дома, включая хозяйственный комплекс, стилизованы под русскую сказочную деревню. Также она отмечает мега-проект `Рузская Швейцария`, где на площади 40 тыс. га разместятся не только горнолыжный курорт, гольф-клубы, СПА-центры, конные парки и яхт-клубы, но и своя вертолетная площадка и сафари-парк с редкими видами животных.

Полезное соседство

`При отсутствии оригинальной концепции хорошим стимулом для покупателей может стать расположение коттеджного поселка вблизи интересного объекта инфраструктуры, как то: гольф-клуб (`Нахабино Кантри Клаб`), горнолыжный курорт (`Австрийский Дворик`, `Спасское Семеновское`), яхт-клуб (`Аврора Ватервилль`)`, - считает Мария Разоренова.

Компания `Сити-XXI век`, например, сейчас реализует дома в коттеджном поселке класса PREMIUM по Симферопольскому шоссе. `В 6 км от поселка находится профилакторий `Бор` Управления делами президента РФ, - рассказывает гендиректор компании Эльвира Еремина. - С оздоровительным учреждением заключено соглашение, по которому жители поселка могут пользоваться всей его инфраструктурой. Конно-спортивный комплекс, теннисные корты, футбольные и хоккейные поля, волейбольные площадки, спортивные и тренажерные залы, бассейн, бильярд, боулинг, бани и сауны - все это позволит жителям поселка находиться в прекрасной физической форме`.

Если рядом ничего примечательного нет, девелоперам приходится создавать привлекающую клиентов инфраструктуру. Как рассказывает Сергей Нагорный, директор отдела продаж компании `ОПИН`, уникальность поселка `Павлово` не только в его масштабности, а в том, что в шаговой доступности от него создаются уникальные объекты открытой инфраструктуры. Это будет крупнейший в Подмосковье торгово-развлекательный комплекс `Павлово Подворье`, общая площадь его зданий составит около 47 тыс. кв. м. В состав комплекса войдут торговый центр, боулинг-центр, фитнес-клуб, галерея бутиков, несколько ресторанов, универсальный концертный зал и даже открытая площадка для эстрадных выступлений. `Помимо этого компания начинает строительство Павловской школы, аналогов которой в Подмосковье, можно сказать, даже в Москве не существует, - отмечает Сергей Нагорный. - Обычно в поселках уделяется недостаточно внимания школам. Наша школа расположится на территории более 10 га и будет способна принимать до 450 учеников`.

Свобода выбора

Наименее затратные для девелопера идеи - предоставить клиентам максимум возможностей для реализации своей мечты за собственный счет. Такова концепция коттеджного поселка Freedom. Как объясняет Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций компании `Пересвет-девелопмент`, концептуальное отличие поселка Freedom отражено в названии - это свобода выбора проекта коттеджа и возможность купить участок без строительного подряда. Покупатель может приобрести один или несколько участков и сам реализовать проект дома своей мечты в соответствии с утвержденной архитектурной концепцией поселка. `Это принципиально новое отличие от предложений на рынке загородной недвижимости`, - отмечает он.

А отличительной чертой проекта Istrian Monopoly, по словам Андрея Федаки, является возможность покупки коттеджей в рассрочку. `При этом оригинальная концепция продаж не предполагает значительного первоначального взноса: ежемесячно выплачивая в зависимости от проекта от 5 до 15 тыс. евро, клиент приобретает подряд на современный коттедж в поселке класса премиум, - говорит он. - Процесс реализации контрактов проходит по схеме сетевого маркетинга с ценными бумагами компании, на которую оформлены все земельные участки. По завершении участником всех выплат по контракту накопленные ценные бумаги обмениваются на право собственности на участок земли, коттедж и долю в общих территориях`.]]> admin Sun, 22 Feb 2009 12:41:33 +0300 http://www.mypremises.net/main/532-kak-kupit-kottedzh-za-100-tys.-dollarov.html http://www.mypremises.net/main/532-kak-kupit-kottedzh-za-100-tys.-dollarov.html
Загородный рынок недвижимости – это деревянные и кирпичные дома, стоящие отдельно или в составе исторически сложившихся поселков. Сравнительно молодым и весьма небольшим сегментом этого рынка являются централизованные коттеджные поселки, построенные в 90-е годы и в начале нового тысячелетия. Средняя стоимость дома с участком в новом поселке составляет 300 тыс. долл. Зато обычный дом с участком в Подмосковье можно купить за 10-100 тыс. долл. Такие дома продаются практически на всех направлениях и в различной удаленности от Москвы. В Подмосковье можно найти кирпичный или блочный коттедж за 100 тыс. долл. или деревянный дом с участком или садом за 15-20 тыс. долл.

Большинство недорогих домов в Подмосковье продается без посредничества агентств недвижимости, так как комиссия от сделки небольшая, а хлопот по оформлению всех документов очень много. Поэтому нет никакой единой базы (например, как по квартирам в Москве), в которой были бы представлены подобные предложения. Однако в специализированных газетах с объявлениями есть немало предложений о продаже домов и участков в Подмосковье. Кроме того, можно найти дом и путем мониторинга предложений `на месте`. После того, как приемлемый по цене объект найден, необходимо тщательно проверить все правоустанавливающие документы и грамотно провести сделку по покупке дома. В противном случае есть риск лишиться права собственности на дом или участок.

Виды документов на дом и участок

Покупая дом у частного лица или в садовом товариществе, необходимо проверить правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы. Правоудостоверяющие документы содержат информацию о собственности (к ним относятся, в частности, свидетельство о собственности на земельный участок, кадастровый план и др.), а правоустанавливающие документы фиксируют сделку, в результате которой это право собственности возникло (например, договор купли-продажи, передаточный акт и др.).

`Проверка всех документов до совершения сделки обязательна, так как сделка по покупке участка совершается до того, как все документы предоставляются на государственную регистрацию и будет зарегистрирован переход права собственности, - говорит директор юридического департамента управляющей компании `Масштаб` Илья Гаврилов. – Поэтому если продавец не может предоставить полный исчерпывающий пакет бумаг, это уже повод для сомнений`. Юридическую чистоту всех документов можно проверить лично, поручить это риэлтору или страховой компании, если сделка страхуется. Кстати, страховая компания проверяет юридическую чистоту намного более тщательно, чем большинство агентств недвижимости.

Свидетельство о собственности

Если продавец дома или участка не оформил свое право собственности на эти объекты, он должен в первую очередь его оформить. `В стародачных местах и садоводческих товариществах этот вопрос наиболее актуален, так как пользование земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования и пр. там осуществляется исторически`, - предупреждает управляющий директор `МИЭЛЬ-Недвижимость` Жанна Щербакова.

Само по себе свидетельство о собственности не гарантирует, что указанное в нем лицо является нынешним собственником объекта. Дело в том, собственник мог давно продать этот объект, а свидетельство не погасить. Поэтому необходимо потребовать актуальную выписку из ЕГРП - единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также следует получить справку из Федеральной регистрационной службы (ФРС) – о том, что здание не передано в залог, не находится под арестом, не сдано в аренду и т.д. Сомнительными являются ситуации, когда продавец дома выступает по доверенности, так как она может быть отозвана или поддельна.

Несоответствие документов

Распространенная проблема – самовольный захват земли или, напротив, нехватка реальной площади участка в границах забора. В таких случаях следует привести все документы на землю в соответствие с фактическими характеристиками участка. Наконец, документы на некоторые строения могут не соответствовать их реальному состоянию: изменены площади объектов, построены новые строения (баня, гараж, бассейн и др.). В этом случае документы также необходимо привести в соответствие с существующим положением вещей.

Кадастровый план

Одним из наиболее важных документов является кадастровый план. Если участок не поставлен на кадастровый учет, его нельзя идентифицировать и установить его местоположение, а потому формально невозможно проводить какие-либо сделки с этим участком. Когда участок расположен в окружении других наделов, у его владельца должен быть акт согласования границ из землеустроительного дела. Этот акт подтверждает, что границы участка согласованы со всеми соседями.

Водоохранная зона

Рядом с водоемами есть прибрежные защитные полосы, в пределах которых строительство запрещено. Покупая дом рядом с водоемом, следует удостовериться, что он построен вне защитной полосы. Размер полосы зависит от площади водоема. В местной администрации надо запросить нормативный акт Московской области, где указано, на каком расстоянии от конкретной прибрежной зоны можно возводить постройки.

Может оказаться непросто выяснить, находится ли дом в природоохранной зоне. `Даже если вы отправите запросы во все соответствующие инстанции и получите ответы, что земля не относится к охранной, эти ответы не являются `охранной грамотой``, - предупреждает руководитель региональных проектов компании `Бенефит инжиниринг` Александр Рыбаков. Если в будущем окажется, что участок все же в природоохранной зоне, то ответы на запросы оградят его автора от административной ответственности и штрафов, но дом все равно снесут. При подозрении, что дом находится в природоохранной зоне, следует тщательно проверить, не находится ли участок в том или ином кадастре охранных земель.

Сервитуты

Следует также выяснить, не обременен ли объект недвижимости сервитутами, то есть ограниченным правом пользования имуществом. Так как сервитуты носят заявительный характер, они не всегда оформлены официально. Примером сервитута является запрет возводить на земельном участке строения. Также иногда запрещено пользоваться участком в полном объеме из-за проходящих по нему подземных коммуникаций: кабелей связи, электрических, газовых и иных магистралей. Если нет документов на коммуникации, то, возможно, подключение к ним было осуществлено незаконно.

Предварительный договор

Если приходится ждать получения свидетельства о собственности нового образца, можно заключить предварительный договор. `Предварительный договор предусматривает права, обязанности и ответственность двух сторон, гарантирует заключение в будущем настоящего договора и прописывает, что условием для его заключения может служить оформление и получение продавцом свидетельства нового образца`, - поясняет И.Гаврилов. Такой вариант подходит, когда у продавца есть на руках свидетельство о собственности старого образца, которое по закону признается равным действующему свидетельству, а участок поставлен на кадастровый учет. Вместо предварительного договора можно заключить соглашение о задатке.

Договор купли-продажи

Необходимо обратить внимание на то, какая сумма указывается в договоре купли-продажи. В зависимости от стоимости имущества и срока владения им продавец должен уплатить до 13% подоходного налога. `Важно учесть, по какой схеме проводится сделка: с использованием ипотечного кредитования, с передачей имущества до подписания и регистрации договора купли-продажи, как и в какие сроки будут производится платежи по приобретаемому имуществу (снятие залога, рассрочка платежа, выставление аккредитивов, ячейка, смена учредителя и прочее)` - говорит Ж.Щербакова. Также следует уточнить, заключался ли ранее на объект договор строительного подряда или инвестиционный договор, является ли имущество предметом залога, ипотеки, иных имущественных обязательств продавца.]]> admin Sun, 22 Feb 2009 12:41:11 +0300 http://www.mypremises.net/main/531-podmoskovnye-kottedzhi-jekologicheskijj.html http://www.mypremises.net/main/531-podmoskovnye-kottedzhi-jekologicheskijj.html
Экологический расклад для Подмосковья

Любая недвижимость, расположенная за МКАД, как считает покупатель, априори находится в экологически чистом месте, потому что она – за городом. В действительности же Московская область с точки зрения экологии напоминает шахматную доску. Сейчас, пока эко-рейтинги еще не стали популярным явлением, покупатель выбирает себе дом в первую очередь исходя из качества воздуха в определенном районе. «На территориях Подмосковья далее 10 км – довольно благоприятная экологическая обстановка, – говорит Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», – если не брать в расчет промышленные города. Что касается зоны до 5–10 км, то здесь большую роль играет роза ветров».

В Московской области роза ветров устроена следующим образом: ветер дует с северо-запада до юго-востока, с юго-запада на северо-восток. Когда строилась Москва, размещение промышленных предприятий планировалось с учетом такого движения потока воздуха, чтобы вредные выбросы предприятий не проходили через город, а сразу уходили в область и там рассеивались. Поэтому в основном все промышленные предприятия расположены на востоке Москвы. «Хотя на той же Рублевке находится фармацевтическое производство, – отмечает Николай Кривозерцев, – а совсем недавно наши экологи обнаружили там поселок, построенный из радиоактивного кирпича».

Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба», добавляет, что самым неблагоприятными и наименее пригодными для жилой застройки являются опасные места вблизи полигонов твердых бытовых отходов (ТБО), которых насчитывается в Подмосковье свыше 150, среди них полигон Хметьево, Тимохово, Икша. Очень сложно представить себе общую картину таких мест. «Поэтому у покупателей и риелторов гораздо больший интерес вызвали бы экологические карты с нанесением основных источников неблагоприятных факторов, чем небольшие экологические исследования», – говорит Шульков.

С чего начинается исследование

Если театр начинается с вешалки, то эко-исследование – с выбора района. Москву эксперты уже обследовали вдоль и поперек, и здесь все более-менее понятно. А вот Подмосковье продиагностировать сложнее. Во-первых, территория, по сравнению с отдельным городом, необъятная. Во-вторых, пока не все девелоперы уверены в целесообразности таких масштабных исследований – лишь десяток компаний решились на сегодняшний день обратиться к экологам за экспертизой. Поэтому выбор компании EcoStandard, инициатора проекта EcoVillage (эко-рейтинг коттеджных поселков Московской области), пал только на 5 подмосковных направлений, где в коттеджных поселках оценили состояние воды, воздуха, почвы, радиационную и электромагнитную обстановку, экологическую безопасность стройматериалов.

Разумеется, эко-эксперты не могут нагрянуть в поселок с проверкой внезапно: все-таки это не Росприроднадзор, а сама процедура исключительно коммерческая. Для участия в проекте администрация поселка направляет экологической компании заявку, в которой указывает стадию строительства, размеры и месторасположение поселка, водоемы поселка, архитектурные типы и количество коттеджей. Организаторы экспертизы рассматривают запрос и составляют коммерческое предложение, состоящее из характеристики и стоимости предварительного обследования поселка, которое проводится для выявления наиболее опасных и масштабных экологических загрязнений. Результаты анализов и измерений предоставляются заказчику в течение 5–12 дней.

Если же поселок «забраковали» – не беда. Во-первых, такая информация не будет доступна общественности, что, откровенно говоря, сложно отнести к сильным сторонам подобного исследования. «В этом заключается большой минус, – говорит Иван Шульков, – можно увидеть проекты только с позитивными оценками их экологического состояния, несмотря на то что принцип любого рейтинга заключается в сравнении». Во-вторых, можно «реабилитироваться» с помощью выполнения специального комплекса рекомендаций. Ну, а в случае положительного «диагноза» поселку предлагают принять участие в рейтинге.

Это только начало

За два сезона 2006 года экологи компании EcoStandard признали экологически чистыми всего 7 поселков Подмосковья (данные по ним приводятся в таблице). Почему так мало? Откровенно говоря, объяснение этому простое: до остальных пока не дошли. На следующий год планы более масштабные: «Мы рассчитываем обследовать практически все поселки ближнего Подмосковья», – заявляет Николай Кривозерцев, руководитель проекта EcoVillage.

Как считает Анна Рогова, пиар-менеджер департамента общественных связей УК «Масштаб», экологический рейтинг коттеджных поселков – проект для российского рынка уникальный, поскольку ни девелоперы, ни покупатели раньше не задумывались, что же значит на самом деле понятие «хорошая экология». Три дерева рядом с домом, наличие парка, сквера или родника – это еще не показатель благоприятной экологии. Наличие вредных примесей в воде, воздухе, почве, а также множество других факторов – все это должно быть проверено и изучено, прежде чем назвать местность действительно экологически чистой. С появлением таких проектов, возможно, фактор экологии станет одним из основных при выборе покупателями коттеджа, повлияет на ценообразование и войдет в классификацию поселков. Риелторам и девелоперам такие рейтинги дают возможность либо получить конкурентное преимущество перед другими поселками, либо задуматься о том, стоит ли вообще строить на данном участке.

Конечно, на данный момент говорить о полной объективности эко-рейтинга рано, так как не все поселки Подмосковья прошли исследования. Кроме того, в рейтинг попадают строящиеся поселки, а период строительства может исказить истинную экологическую ситуацию. Одним словом, организаторам такого рода исследований еще есть над чем поработать. Но уже сейчас с уверенностью можно сказать, что проведение экологической экспертизы полезно и покупателю, и продавцу. Главное, чтобы последние были заинтересованы в участии в такого рода исследованиях, уверенности в чем на сегодняшний день, как ни печально, нет.]]> admin Sun, 22 Feb 2009 12:40:53 +0300