http://www.mypremises.net/ ru Вся Недвижимость MyPremises.Net DataLife Engine http://www.mypremises.net/main/106-ciklichnost-rynka-jelitnojj.html http://www.mypremises.net/main/106-ciklichnost-rynka-jelitnojj.html
Рынок элитной недвижимости не стоит на месте. Он, как и любой живой организм, подвержен изменениям. Специалисты считают, что за последние пять лет рынок прошел в своем развитии большой путь. Остановки в развитии не предвидится.
Тенденции

На рынке элитной недвижимости среди новых тенденций Николай Лавров, заместитель директора АН "Бекар", выделяет грядущие в 2007 году в Петербурге изменения: уже известное направление в Москве, выкуп старых особняков в центре города и реконструкция их под новое элитное жилье. Обновление происходит по старым планировкам, с заменой лестниц для прислуги на современные лифты. "Такое трепетное отношение к старине - не ограничения комитета по охране памятников, а требования новой буржуазии. Особняк такой строится на 1-2 семьи с изолированными входами. Такие особняки восстанавливают девелоперские компании - под заказ инвестора или города. Эти объекты хорошо продаются. Однако в Петербурге данная тенденция будет развиваться слабо, поскольку у нас недостаточно маленьких купеческих особняков. В Петербурге она может трансформироваться и превратиться в продажу этажей в старинных зданиях", - уверен Николай Лавров.

Еще одна тенденция развития рынка - клубные дома. Эта практика сейчас постепенно распространяется в Москве: дом на 8 - 10 квартир, площади в котором выкупаются несколькими людьми одного круга общения. Такие дома не выставляются на продажу - квартиры в них покупают только по рекомендации. "В Москве сейчас на это делается ставка. Создается искусственный ажиотаж вокруг таких домов. Технология такова: запускается утечка информации о строительстве, утверждается, что в этом доме нет открытых продаж. Люди начинают искать выходы на продавцов - по принципу "запретный плод сладок", - рассказывает Николай Лавров. Фактически же квартиры в таких домах продают не по рекомендации, как заявлено, а просто с очень строгим "фейс-контролем". В Петербурге таких вариантов домов - 1-2. И то их клубными можно назвать лишь с натяжкой. Однако, вероятно, постепенно эта мода придет и к нам.

Отказ от создания внутренней инфраструктуры в элитном доме или коттеджном поселке - одна из последних тенденций развития рынка. Еще несколько лет назад считалось, что чем больше всяких услуг оказывается в доме (фитнес-зал, прачечная, парикмахерская и т.д.), тем элитнее объект. Сегодня очевидно, что такая расширенная инфраструктура для одного дома не нужна и слишком дорога в содержании. При этом сами жильцы ею практически не пользуются. Такие тренажерные залы сегодня отдаются в профессиональное управление спортивным клубам с последующим привлечением сторонних посетителей.

Примером может служить дом на набережной Робеспьера с клубом "Планета Фитнес". В новых элитных домах спортклубы предусматриваются только в том случае, если в окружении нет спорткомплексов соответствующего уровня. Поэтому изначально проектируют отдельный вход. В итоге сегодня строительные фирмы либо отказываются от инфраструктуры, либо строят ее с расчетом на широкое использование.

Николай Лавров рассказал, что растет интерес к недвижимости за чертой города. Речь идет не об индивидуальных коттеджах в поселках, а о полноценных домах с земельным участком не менее 2 га. "На большом участке земли строится дом, копия старинного дворца. За счет расположения небольшого лесного массива на участке, а также облагороженного озера создается ощущение полноценного поместья. Кроме того, инфраструктура должна быть на высшем уровне: домик для гостей, отдельно стоящее здание для охраны, постройка для прислуги, конюшни, теннисный корт и т.д. Месторасположение - далеко от города. Но функционально, этот сегмент жилья не подходит для постоянного проживания".
Прогнозы развития элитных кварталов

Российский рынок элитной недвижимости уже давно не является лишь способом решения жилищных проблем, в первую очередь, это высокодоходный финансовый инструмент. Поэтому, по словам Лаврова, на рынок будут выходить все новые участники.

"Потенциал развития элитных кварталов в Петербурге - бывшие промышленные зоны, приближенные к центру, - рассказывает Николай Лавров, заместитель директора АН "Бекар". - Например, Обводный канал все больше становится интересен для инвесторов. С окончанием строительства западного скоростного диаметра (ЗСД) схлынет поток грузового транспорта, что значительно облегчит транспортную доступность, а также улучшит экологическую обстановку района. Список можно пополнить набережной Невы. Кроме того, Выборгская сторона обладает инвестиционной привлекательностью. Именно строительство небоскреба "Газпром" подтолкнет инвесторов в этот район города. Дополнительные элитные зоны складываются в "зеленом поясе" (район проспекта М.Тореза, парка Сосновка, парка Победы). Места эти хороши обилием зелени, которое необходимо для строительства элитного жилья. Кроме того, нет скученности застройки, мало блочных типовых домов, а также относительная близость к центру города.

Я считаю, что сильно недооценена зона Петровского острова. Сейчас там построено несколько элитных домов прямо в парке рядом с Невой. Скорее всего, эта зона будет развиваться и в перспективе будет более интересна, чем Крестовский остров".
Цена и качество

Инвестиции в элитную недвижимость - долгосрочное и надежное вложение средств. "Квартиры, стоимостью от миллиона долларов, дорожают медленно, но стабильно. В 2006 году в среднем эта цифра составила 10%. Объекты элитной недвижимости долго ждут "своего" покупателя. Это связано с тем, что элитные квартиры, выставляются со значительным запасом финансовой прочности. И продаются они только тогда, когда рынок "догоняет" эту цену", - утверждает Николай Лавров.

Аналитики утверждают, что изменение цен на элитную недвижимость в период ажиотажа отличается от массового сегмента. По словам Николая Лаврова - "На элитное, в отличие от массового жилья, невозможно точно определить цену - каждая квартира уникальна. Во многом цена зависит от амбиций продавца и наглости покупателя. С другой стороны, в отличие от массового сектора, элитные продавцы не участвуют в гонках, не повышают постоянно цену. Зато неизменно дорожает строящееся элитное жилье. И этот рост идет в ногу с подорожанием на рынке массового жилья".

"Еще в начале 2006 года большинство элитной "первички" было дешевле элитной "вторички". Но цены на "первичку" больше соответствуют рынку - строители относятся к недвижимости как к активу, повышая цену, как только появляется спрос. Таким образом, еще в начале 2006 года средняя цена элитного кв.м. составляла 4-5 тыс. Сегодня аналогичный метр такого жилья стоит около 8 тыс. евро (без вида). Если речь идет о квартире с видом, то ее цена составит около 15 тыс. евро за метр.

Предложение элитной недвижимости в новостройках очень ограничено. Идет строительство нескольких новых домов на Петроградской стороне и в районе Смольного. Элитные кварталы возводятся на Крестовском острове и около Таврического сада. Всего же в Петербурге можно назвать 10-15 элитных домов", - рассказывает Николай Лавров.

Из-за дефицита покупатели не очень требовательны, для них при выборе квартиры приоритетно только место. Однако следует отметить, что качество элитных домов неуклонно повышается, поскольку практика их строительства в нашем городе уже довольно большая. В последние годы строители делают упор именно на качество, как обоснование цены. Людей, готовых заплатить за такой уровень недвижимости в городе немного, все они обладают широкими возможностями, поэтому разочаровывать их строителям не хочется.

Наиболее стабильным и перспективным среди петербургской недвижимости является именно рынок элитного жилья. Данный сегмент рынка в силу своих уникальных свойств, а так же ограниченности своих предложений, всегда будет пользоваться значительным спросом у покупателей.

Источник: http://www.bpn.ru]]> admin Sat, 05 Apr 2008 19:17:17 +0400 http://www.mypremises.net/main/105-specfond-dlja-reshenija-problem-zhkkh.html http://www.mypremises.net/main/105-specfond-dlja-reshenija-problem-zhkkh.html
«Это очень позитивное, на мой взгляд, решение, смысл которого заключается в том, что, помимо самого национального проекта, который рассчитан на людей, желающих улучшить свои жилищные условия, у нас есть огромное количество людей, которые, как точно выразился президент, живут в трущобах, то есть живут так, что эти помещения стыдно назвать жильем», - сказал Д.Медведев в четверг на встрече с представителями СМИ Петербурга и Ленинградской области.

Говоря о выделение средств на переселение граждан из аварийного жилья и на ремонт аварийного фонда Д.Медведев отметил, что это «решение кричащей социальной проблемы, причем зачастую для тех, кто в сегодняшних условиях не способен решить кардинальным образом задачу получения нового жилья».

Помимо проблемы аварийного жилья, есть еще и другая задача на повестке дня - ветхое жилье, сказал Д.Медведев. Чиновник пояснил, что это жилье «плохого качества», в котором жить очень тяжело. «У нас из 3 млрд метров приблизительно около 80-100 млн приходится именно на ветхое жилье».

Первый вице-премьер подчеркнул, что федеральные средства на эти цели будут выделены впервые. «В этом смысле впервые выделяется значительная сумма, чтобы дать некий толчок ремонту в этой жилищной сфере, которая никогда не попадала в орбиту федеральных интересов», - сказал Д.Медведев.

Он пояснил, что, несмотря на то, что решение этих проблем находятся в компетенции субъектов и муниципалитетов, однако «с учетом масштабов беды, масштабов этой проблемы принято решение направить часть федеральных средств, чтобы дать определенный толчок этой работе». Д.Медведев подчеркнул, что федеральный центр рассчитывает, что впоследствии с учетом увеличения бюджетов субъектов регионы будут принимать более активное и непосредственное участие в модернизации жилищного комплекса.

Источник: http://www.bpn.ru]]> admin Sat, 05 Apr 2008 19:16:36 +0400 http://www.mypremises.net/main/104-kvartira-v-kredit-jeto-realno.html http://www.mypremises.net/main/104-kvartira-v-kredit-jeto-realno.html 35% от средней стоимости квартиры для семей, не имеющих детей;
40% от средней стоимости квартиры для семей с ребенком или детьми.
Так как размер субсидий высчитывается, исходя из метража квартиры, то установлены следующие нормы:
42 кв. метра на молодую семью из двух человек;
по 18 кв. метров на человека, если численность молодой семьи - 3 и более человек.
Порядок участия в программе "Ипотека молодым семьям"В случае, если принято положительное решение по участию молодой семьи в программе, семье будет выдано свидетельство, удостоверяющее право на получение субсидии. Этот документ передается в банк. Как только семья находит объект недвижимости для покупки, на счет в этом банке зачисляются личные средства семьи, после чего сюда же переводится субсидия. Если этих средств недостаточно для покупки жилья, молодая семья имеет возможность получить кредит - в этом случае субсидия по программе "Ипотека молодым семьям" будет использован на погашение первого взноса.

Для того, чтобы принять участие в программе "Ипотека молодым семьям", необходимо обратиться в органы местного самоуправления, а точнее - в комитет по молодежной политике или по строительству.

Ипотека молодым семьям на сайте Ипотечный кредит в России.]]> admin Sat, 05 Apr 2008 19:15:34 +0400 http://www.mypremises.net/main/103-ipoteka-bez-pervonachalnogo-vznosa.html http://www.mypremises.net/main/103-ipoteka-bez-pervonachalnogo-vznosa.html недвижимость приобретается на вторичном рынке;
заемщик уже имеет в собственности недвижимость, которую можно внести в качестве залога по выдаваемому ипотечному кредиту;
заемщик обладает существенно более высокими доходами по сравнению с заемщиком кредита с первоначальным взносом.
Первым банком России, который ввел программу ипотеки без первоначального взноса, стал Банк Москвы, за ним последовал ВТБ-24. После этого многие банки последовали их примеру - на сегодняшний день ипотеку без первоначального взноса своим клиентам предлагают несколько десятков банков во всех крупных городах страны. Ипотека без первоначального взноса шаг за шагомРассмотрим программу ипотеки без первоначального взноса в Банке Москвы - банке, который первым в России отменил первоначальный взнос при ипотечном кредитовании. ля начала вам необходимо подобрать недвижимость, которую вы хотите купить.

После этого вам нужно предоставить в банк внушительный пакет документов, среди которых несколько справок из БТИ, налоговой инспекции, Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы, отчет об оценке помещения, проведенной независимым оценщиком и даже справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Кроме того, вам необходимо предъявить документы, удостоверяющие право собственности на дополнительную недвижимость, которую вы предоставите в залог.

После предоставления всех документов необходимо застраховать жизнь и здоровье заемщика, а также саму приобретаемую недвижимость. Лишь после этого вы можете брать ипотечный кредит без первоначального взноса.

Ипотека без первоначального взноса. Ипотечный кредит. Ипотека ВТБ 24. Ипотека Банка Москвы.]]> admin Sat, 05 Apr 2008 19:14:54 +0400 http://www.mypremises.net/main/102-raschet-indeksov-rynka-nedvizhimosti.html http://www.mypremises.net/main/102-raschet-indeksov-rynka-nedvizhimosti.html
Первая гипотеза состоит в том, что рынок недвижимости – очень инертная сущность. Даже в период наиболее сильного общеэкономического кризиса в августе 1998 года долларовые цены на жилье стали снижаться только с октября, то есть спустя почти два месяца. Их снижение также не было одномоментным и резким. Плавное снижение продолжалось вплоть до лета 1999 года. Другими словами, рынку недвижимости не присущи резкие колебания с переменой тенденций от месяца к месяцу. Многие примеры позволяют утверждать, что рынок недвижимости может описываться только плавными показателями, а характерный срок перемены тенденций составляет около двух месяцев.

В противоположность этому практикуемый часто подход прямого расчета средней цены приводит к резким статистическим скачкам от месяца к месяцу, не говоря уже о скачках от недели к неделе. В одном месяце может получиться заметный прирост цен, а уже в следующем – их падение, потом опять рост. Это создает ложное впечатление о перепадах рынка. Также от месяца к месяцу может сильно скакать темп изменения цен – сильный рост в одном месяце, замирание в следующем и продолжение прежнего роста дальше.

Подобный формально правильный подход, практикуемый в большинстве случаев, приводит к объективно неверным результатам. И создает ложную видимость того, что от месяца к месяцу цены то подскакивают, то наоборот падают, или также стихийно скачет темп их изменения. Потому что истинной причиной таких «событий» на рынке является всего лишь статистический "шум" результатов. Различие метода гладких индикаторов и метода прямого расчета средних цен хорошо видно на примере московского рынка недвижимости в 2004 году, в период перехода от масштабного роста цен к стагнации.

Высокая инертность рынка недвижимости связана со многими причинами. С одной стороны для подавляющего большинства людей квартира – наиболее дорогой товар. Решение о приобретении или обмене зреет долго и требует учета очень многих личных обстоятельств. С другой стороны продолжительность самой простой сделки купли-продажи составляет около двух месяцев (возможно именно здесь и возникает эта цифра), за счет времени подбора нужной квартиры, сбора и оформления всех документов (не имеется ввиду длительное оформление новостроек). В процессе сделки цены фиксируются договорами и внесенными авансами, в результате чего период в два месяца становиться минимальным временем, в течение которого на рынке могут обозначиться новые тенденции и произойти существенные ценовые изменения.

Другой гипотезой является представление о том, что наиболее адекватным показателем общерыночных тенденций является именно вторичный рынок. Во-первых, это рынок однообразного законченного товара. В отличие от рынка новостроек квартиры не различаются разной степенью готовности дома, уровнем отделки (или степенью подготовки под нее), а также юридическим состоянием. Более того, на вторичном рынке соблюдено условие конкурентности. Имеет место множество независимых продавцов, в отличие от рынка новостроек, когда цена на весь объем в том или ином доме является выражением политической воли компании-застройщика.

Новостройки разбросаны по городу дискретным образом, а цены на них могут меняться рывками за счет волевого решения застройщика. Это создает иллюзию того, что цены на жилье резко подскочили, или наоборот, встали. Важно понимать, что цена на новостройки не является самостоятельной, как на квартиры вторичного рынка, а суть функция объема продаж. Она может быть заметно ниже, если надо быстро распродать большой объем квартир и вернуть кредитные средства, или напротив выше, если есть возможность медленно распродавать жилье по максимальной цене. Другими словами, часто цена на новостройки определяется не столько рынком, сколько выбранной стратегией продаж.

Таким образом, новостройки хотя и сильно влияют на рынок недвижимости, но являются плохим ориентиром для выявления общерыночных тенденций. Дополнительное смущение может вносить активность продаж, создавая ощущения бума в одни периоды и затишья в другие. Но периоды роста и снижения покупательской активности могут быть связаны со множеством факторов и еще не означают коррекцию цен. Общий уровень цен на жилье может быть только сглаженной и усредненной реакцией на все подобные локальные изменения. И уровень цен вторичного рынка в большей степени соответствует этим критериям.

Еще одной гипотезой является представление о существовании кривой, выражающей изменение общего уровня цен на рынке. Наблюдая за кривыми стоимости для разных типов жилья, жилья в разных районах или просто для отдельных квартир видно, что все они хотя и имеют свои особенности, но в первом приближении меняются синхронно. В рамках одного города цены на все типы жилья либо растут, либо падают, либо находятся в пределах некого стабильного уровня, причет происходят подобные изменения примерно пропорционально друг другу.

Это приводит к выводу о возможности разделения всех причин, влияющих на цены, на две основные группы. Первая группа – локальные причины. Они приводят к тому, что цены на все квартиры разные. Одна более удачно расположена, другая имеет больше кухню, в третьей сделан хороший ремонт. Эти причины создают всю гамму цен на жилье в данный момент времени и, вообще говоря, слабо зависят от времени.

Влияние локальных причин можно описать теми самым оценочным корректировкам, которые используют оценщики для приведения цены одного объекта к цене другого. Как много лет назад квартира на первом этаже на некий процент всегда была дешевле аналогичной квартиры на среднем этаже, а квартира в кирпичном доме - дороже аналогичной квартиры в панельном, так это есть и сейчас и очевидно сохранится и в будущем.

Конечно, со временем оценочные корректировки могут меняться. Например, одни районы приобретают большую популярность, другие напротив ее теряют. Сталинские дома сейчас уже не так престижны, как в середине 90-х. Но такие перемены происходят с годами: – за пять – десять лет. Это позволяет говорить о том, что по крайней мере в первом приближении оценочные корректировки остаются постоянными. А локальные причины, влияющие на ценообразование, не зависят от времени.

Медленное изменение оценочных корректировок проявляется в том, что разные классы жилья дорожают или дешевеют по-разному, но эта разница является поправкой второго порядка. Например, за 2003 год уровень цен в Москве вырос на 36%. А в зависимости от класса жилья разные квартиры подорожали на 30% - 40%. В этом и состоит поправка второго порядка – слабая зависимость локальных причин от времени. Она более существенна, когда общий уровень цен остается примерно постоянным, но почти стирается на фоне сильного роста или снижения цен.

Вторая группа причин, влияющих на ценообразование – это глобальные причины. Они связаны с макроэкономическими параметрами, такими как уровень развития экономики и бизнеса в городе, уровень доходов населения и, вообще, уровень жизни в данном городе. А также его статус и престиж. Именно эти причины определяют то, что уровень цен на жилье (как и на большинство других товаров) в Москве выше, чем Петербурге, а в Петербурге выше, чем в Нижнем Новгороде или Воронеже. Причем различие в ценах на аналогичную недвижимость, находящуюся в разных городах, также примерно пропорционально друг другу. Это позволяет говорить о сравнении общего уровня цен в одном городе с уровнем цен в другом, и утверждать, что соотношение цен на аналогичную квартиру в разных городах будет примерно пропорционально соотношению уровня цен в этих городах.

При этом, уровень цен является общим для данного города. Он является одинаковой составляющей в цене каждой квартиры не зависимо от ее свойств и параметров. Хотя правильнее будет сказать, что цена каждой квартиры определяется общим уровнем цен – отражением влияния глобальных экономических факторов, и набором корректировок к нему – учетом влияния локальных свойств жилья. Сам же уровень цен является только функцией времени и не зависит от всех локальных параметров.

Все вышесказанное мы можем выразить следующей символической формулой:

Ck (t, pi) = G(t) + Lk (pi)

В этой формуле Ck (t, pi) – цена единицы площади (кв.м.) отдельной k-ой квартиры в данный момент времени t. Локальные параметры этой квартиры описываются набором величин pi – это местоположение квартиры, тип дома, в котором она находится, площадь кухни, наличие или отсутствие балкона и т.п.

Согласно изложенной выше идеологии эта цена складывается из двух компонент. Функция G(t) описывает вклад глобальных общеэкономических факторов и как раз представляет собой тот самый общий уровень цен в городе – единый для всех объектов. Величины Lk (pi) представляют собой вклад локальных различий. Они разные для каждой k-ой квартиры и зависят от набора ее характеристик. В первом приближении мы считаем корректировки Lk (pi) не зависящими от времени.

Математически данный подход позволяет достичь разделения переменных. В этой модели первое слагаемое описывает зависимость общего уровня цен в городе от времени. Столь важную для аналитики динамику рынка. Второе слагаемое – оценочные корректировки для поучения цены отдельной квартиры. В этом состоит суть метода описания рынка недвижимости, разработанного и применяемого аналитическим центром IRN.RU

Источник: Аналитический центр IRN.RU]]> admin Sat, 05 Apr 2008 19:14:10 +0400 http://www.mypremises.net/main/101-indeks-stoimosti-zhilja.html http://www.mypremises.net/main/101-indeks-stoimosti-zhilja.html
Однако перейти от идейного определения к практическому использованию оказывается не так то просто. Поэтому здесь приведен краткий обзор основных практических наработок аналитического центра IRN.RU в этой области.

Прежде всего, следует принять во внимание, что функции оценочных корректировок Lk (pi) могут носить разный характер. Одни из них действительно являются аддитивными, как скажем поправка на наличие или отсутствие телефона или стоимость ремонта на 1 кв.м. площади. Но большинство поправок носят мультипликативный характер, то есть это не прибавление к стоимости фиксированной величины, а умножение на коэффициент. Поэтому величины Li (pi) распадаются на две части и приведенная выше символическая формула принимает более практичный вид

Ck (t, pi) = Ak (pi) * G(t) + Bk (pi)

Где Ak (pi) и Bk (pi) описывают мультипликативные и аддитивные локальные корректировки соответственно. При этом для каждого i-ого параметра квартиры, как правило, есть корректировка либо одного либо другого типа.

Написанное выше выражение представляет собой масштабную систему из k уравнений, где k – рассматриваемое единомоментно количество квартир. Для московского рынка жилья это от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч квартир, в зависимости от выбранных баз данных и расчетного шага (еженедельно, ежемесячно, ежеквартально). Это количество уравнений умножается еще на количество периодов (например, недель), в течение которых рассматривается модель. Другими словами, сформулированная задача достаточно сложна и практически не решаема точным образом. Поэтому ее решение требует использования тех или иных приближений.

Существует два принципиальных подхода к построению приближений. Первый состоит в построении приближенных зависимостей Ak(pi) и Bk(pi) для каждого отдельного параметра на основании статистики за определенный период. Таких как, например, функция спада цены квартиры от расстояния до метро или функция цены от площади кухни и т.п. В результате зная эти функции и набор цен квартир Ck(t, pi) в данный момент времени можно вычислить набор Gk(t), для данного момента времени.

В идеале все Gk(t), вычисленные таким образом, должны совпадать. На практике же наблюдается разброс этих значений для разных квартир, что и является следствием приближения. Если полученный разброс не очень велик, то это служит показателем адекватности подбора функций Ak(pi) и Bk(pi). В итоге значение функции G(t) - индекса стоимости на текущую дату – можно вычислить, например, путем усреднения:

G(t) =

где символы означают операцию усреднения по всем квартирам текущего периода.

Проведение подобного расчета на разные даты приводит к получению зависящей от времени функции G(t). Каждое значение G(t) связано с предыдущими благодаря общему набору функций Ak(pi) и Bk(pi). Чем больший срок взят для анализа статистики при вычислении этих функций, тем более гладкой получится итоговая кривая G(t). И тем сложнее будет согласовать вид функции Ak(pi) и Bk(pi). Поэтому следует использовать некий оптимальный период.

Регулярно обновляя функции Ak(pi) и Bk(pi) по мере появления новой статистики можно достичь большей точности расчетов. Это позволяет учесть, в том числе, и ту самую слабую зависимость этих величин от времени, а также более плавно связать между собой значения индекса стоимости за разные даты. Такая структура алгоритма является одной из основных причин, устраняющих статистические скачки индекса стоимости.

В этом и состоит очень важное различие между технологией вычисления средней цены и технологией расчета индекса стоимости. Средняя цена вычисляется путем операции среднего значения по данным текущего периода. Значение следующего периода вычисляется уже по отдельной базе, никак не связанной с базой предыдущего периода. Поэтому значения за разные даты статистически не связаны и испытывают скачки. В технологии расчета индекса стоимости эта связь восстановлена, благодаря чему каждое значение определяется набором предыдущих, что во многом гасит статистический шум.

Второй подход к построению приближений состоит в следующем. Минуя расчет функций Ak(pi) и Bk(pi) напрямую приближенно вычисляется значение функции G(t), а уже на основании него – корректировки Ak(pi) и Bk(pi). Этот подход более созвучен вычислению средней цены. Хотя и обладает теми же недостатками. Если мы усредним исходную формулу, то получим следующее выражение:

= * G(t) +

где символы означают операцию усреднения по всем квартирам текущего периода. Функция G(t) при этом, разумеется, является общей для всех квартир.

Даже в этом виде функция G(t), и средняя цена C (t) = - разные вещи. Они могут отличаться на постоянное слагаемое или на коэффициент. Чтобы все же окончательно свести G(t) к средней цене, следует использовать условия нормировки:

= 1

= 0

Тогда индекс стоимости станет средней ценой. Но только для одной даты. Потому что написанные выше условия нормировки могут выполняться для данных за один период, но уже не будут выполняться (по крайней мере точно) за другой и все последующие. Поэтому за каждый следующий период средние значения функций корректировок начнут отклоняться от 1 и 0, в результате чего между индексом стоимости и средней ценой начнет появляться разница. Та самая разница, которая в рассмотренном ранее приближении возникала за счет связи баз за разные периоды и уменьшала статистический шум.

Это происходит из-за того, что вычисление средней цены и оценочных корректировок Ak(pi) и Bk(pi) во многом синхронно. Скачок средней цены вверх возникает из-за наличия в базе данного периода большего количества дорогих квартир. А значит больше квартир с положительными корректировками и средние значения корректировок в этом случае выше 1 и 0. А отношение завышенной средней цены и завышенных корректировок приводит к относительной стабильности функции G(t). Именно этот механизм отсутствует при прямом вычислении средней цены, в результате чего остаются скачки.

Использование второго приближенного подхода в меньшей степени гасит статистический шум индекса стоимости или вообще не гасит, если не пересчитывать каждый раз оценочные корректировки. Эта проблема становится особенно актуальной, когда индексы вычисляются не для города в целом (на большой статистике), а для узкого сегмента, например, одного района. В этом случае (если нет желания или возможности проделывать целиком весь расчет) в соответствии с представлениями об инертности рынка недвижимости можно использовать те или иные сглаживающие алгоритмы.

Хорошо это или плохо – вопрос философский. Кто-то считает, что подобная искусственная модернизация исходных данных недопустима. И предпочитает прямой расчет средней цены по простой формуле. Но этот формально правильный подход может часто давать совершенно неадекватные результаты. Например, выдавать статистические выбросы за взлет цен в одном месяце и спад в следующем. Подобно тому, как нагретый ярким солнцем градусник может на морозе показывать плюсовую температуру. Поэтому представляется более правильным корректировать прямые вычисления, в том числе и использовать сглаживание в тех случаях, когда на инертном рынке получаются очевидные статистические скачки.

Впрочем, существуют и другие способы борьбы со статистическими выбросами еще на этапе подготовки базы. И это является еще одним важным элементом расчета индексов аналитического центра IRN.RU. Логическая сторона этого вопроса связана также с тем, что квартиры не являются однородным биржевым товаром. Для построения их единых характеристик необходим способ приведения всех квартир к единому знаменателю.

Эта операция получила название выделения однородного ядра базы квартир. Ее суть состоит в том, что все множество квартир на текущую дату можно представить в виде набора точек в аналитическом N-мерном пространстве, где каждое измерение – один из набора параметров квартир pi, которые мы упоминали ранее.

Большинство квартир группируются в центре этого N-мерного пространства, образуя своеобразное «облако». Это квартиры со стандартными параметрами, которые создают минимум статистических выбросов. Рынок жилья в Москве таков, что большинство квартир стандартные и имеют схожие характеристики. Но помимо «облака» есть еще и периферия – квартиры с нестандартными параметрами (элитное жилье, малогабаритки и т.п.), наличие которых как раз и может вызывать статистический шум.

Суть выделения однородного ядра состоит в удалении квартир периферии. Это можно сделать разными способами. Например, путем удаления крайних квартир по каждому отдельному параметру - измерению. Другой способ – построение плавных распределений, например, количества квартир по площади кухни. Они будут иметь форму, близкую к распределению Гаусса, в результате чего можно отсечь хвосты за пределами величины, кратной дисперсии.

Есть и более изощренные методы. Например, введение в этом N-мерном пространстве понятия расстояния. И удаление квартир, расположение которых до «центра» превышает критический порог. Физическая аналогия этого подхода напоминает определение центра масс системы, позволяющего свести движение многих частиц к движению одной точки. Положение которой в применении к рынку недвижимости и есть общий для всех квартир показатель – индекс стоимости жилья.

Можно ввести понятие качества квартиры на основании ее параметров и соотнести его с заявленной ценой. Тогда следует удалить из базы квартиры, у которых цена сильно не соответствует качеству, например, квартиры за МКАД по цене элитного жилья или наоборот. Квартиры в панельных домах, более дорогие, чем аналогичные квартиры в кирпичных домах того же свойства в том же районе и т.д. и т.п.

Существует и много других приемов, позволяющих сделать исходную базу однородной и исключить большинство источников статистического шума. Во многом это зависит от состава самой базы и особенностей городского рынка. Как правило, при подобных чистках удаляется до 20% квартир, хотя бывает меньше. Теоретически можно удалять и больше, оставляя только самый центр ядра базы, но эта крайность также не хороша. Уменьшается объем статистики и возрастает соответствующая погрешность.

Также следует отметить, что основную роль в расчетах индексов играют более емкие и более оперативные базы данных предложения, в первую очередь эксклюзивы риэлтерских компаний. Данные по реальным продажам более скудные и не позволяют только с их помощью вычислять индексы, особенно когда речь идет о еженедельных индексах по отдельным сегментам рынка. Однако с их помощью можно построить систему корректировок уровня цен предложения к уровню цен продаж и периодически их обновлять. Поэтому уровень индекса стоимости получается на несколько процентов ниже уровня средних цен предложения, вычисленных прямым путем. Эта поправка имеет порядок около 5% и при нынешнем уровне цен составляет около 100$ за метр.

Однако наличие этой поправки, изменяющейся со временем, служит причиной дополнительных различий между индексом стоимости и средней ценой предложения. Помимо различий, связанных с разной логикой построения этих величин. Поэтому не только сам уровень индекса стоимости и средней цены предложения может различаться, но и темп их изменения в какой-то промежуток времени. График средней цены предложения и темп его изменения часто может отражать статистические скачки, в то время как индекс стоимости является результатом модели плавных перемен на рынке. В этой модели рост цен за один месяц не может сразу смениться их стабилизацией или даже спадом, а потом возобновиться вновь. В модели индексов происходят плавные перемены тенденций, отражающие инертность рынка недвижимости. Это альтернативный способ описания рынка нежели способ прямого вычисления средней цены.

Выделение из всего множества разнообразных квартир однородного ядра и построение индекса стоимости позволяет рассматривать все квадратные метры в качестве единообразного товара. Это является важным переходом к мониторингу и анализу общерыночных тенденций. Благодаря этому шагу происходит переход от «средней температуры по больнице» - статистически неустойчивой средней цены квадратного метра, к индексу стоимости жилья – плавно меняющейся величине, определяемой общими тенденциями рынка.

В таком контексте индекс стоимости становится схожим с фондовыми индексами – его величина не отражает цены на какую-то конкретную квартиру и не является ориентиром для оценки. Индекс стоимости определяет величину единицы измерения на рынке жилья. Например, при умножении на полное число квадратных метров в городе он показывает полную стоимость жилого фонда, при умножении на годовой объем продаж квадратных метров – оборот квартирного рынка. Но наиболее важное значение имеет даже не величина индекса стоимости, а ее изменение, которое как и изменения всех фондовых индексов, является показателем общерыночных тенденций к повышению или понижению цен.

В свете изложенного выше материала возникает закономерный вопрос. Существует ли произвол во всех описанных расчетах? Ведь можно использовать то или иное приближение, тот или иной алгоритм чистки базы. И получать разные цифры.

Суть состоит в том, что все возможные пути вычисления в рамках сохранения правильной философии должны приводить к схожим результатам. Подобно тому, как разные методы оценки квартиры могут давать немного разные цифры даже в процессе столь элементарной процедуры. Но эти цифры оказываются достаточно близкими, что и является доказательством правильности проведенных расчетов. Аналогично при использовании разных вариантов описанной методологии получаются близкие значения. Что и определяет степень точности цифр. А идеальная точность, как известно, не достижима, тем более при анализе столь сложной системы, как рынок недвижимости.

Закономерным является также и вопрос о том, какой именно вариант методологии используется для расчета текущих индексов? На самом деле в той или иной степени используются элементы всех упомянутых приемов. А также ряд дополнительных, которые вместе с описанными выше составляют интеллектуальную собственность аналитического центра IRN.RU

Алгоритм расчета индексов периодически совершенствуется, добавляется использование новых приемов, устраняются замеченные недочеты. А также некоторые блоки напротив упрощаются, если со временем становится понятно, что они не дают желаемого результата или их результат почти не отличается от более простого алгоритма расчета. Так или иначе, любой аналитический продукт несет в себе влияние экспертного мнения и представлений своего автора. Что приводит к формированию альтернативных точек зрения, путем сравнения которых каждый человек может принять свое собственное решение. Или изобрести метод получше.

Источник: Аналитический центр IRN.RU]]> admin Sat, 05 Apr 2008 19:13:29 +0400 http://www.mypremises.net/main/100-indeks-cenovogo-ozhidanija.html http://www.mypremises.net/main/100-indeks-cenovogo-ozhidanija.html
Суть краткосрочного прогнозирования достаточно проста. Коль рынок недвижимости является достаточно инертным, и описывается плавно меняющимся индексом стоимости, то в течение короткого срока установившаяся тенденция резко измениться не может. В отличие от курса валют, когда за один день доллар может заметно упасть по отношению к рублю или евро, а на другой день снова подскочить. Но даже на валютном рынке исходя из примерного тренда курсов, а также из виденья развития ситуации в ближайшей перспективе, делаются прогнозы о стоимости той или иной валюты на несколько месяцев вперед.

Рынок недвижимости в силу его инертности является более прогнозируемым в короткой перспективе. Уровень цен на квартиры не может в одном месяце резко вырасти, а в другом – резко упасть. Такие результаты могут быть только следствием статистических погрешностей в исходных данных или расчетах. Поэтому если в этом месяце рынок вырос на 3%, то в следующем он тоже вырастет на сравнимую величину, но никак не упадет. Даже если намечается спад, то он будет плавным. Еще месяц-два рост будет сохраняться по инерции, хотя и спадающими темпами.

При этом следует понимать, что подобное прогнозирование осуществляется только в первом приближении. Оно хорошо работает при небольших изменениях на рынке, но его точность снижается при заметной перемене тенденций. Тем не менее, часто бывает достаточно знать, что рынок стабилен и уровень цен колеблется в пределах от -0.5% до +0.5%. Или же напротив рынок растет высокими темпами от +3% до +4% месяц. Такой уровень точности оправдывает даже примерное прогнозирование тренда с помощью первого приближения.

Немало дополнительной информации несет еще и форма графика индекса ожидания. Если при текущем темпе роста рынка на 3% в месяц этот темп снижается с 4%, то на следующий месяц темп пророста надо корректировать в меньшую сторону. А если, напротив, темп роста повышается с 2%, то - в большую сторону. Это уже прогнозирование будущих цен до второго порядка точности, математически означающего учет второй производной. Именно так и следует использовать этот индекс.

Нечто подобное закладывалось в алгоритм расчета индекса ожидания в момент его создания. На основании данных за 2000-2002 годы была построена система аппроксимации кривой индекса стоимости, позволяющая предвидеть ее тенденцию. В результате чего на этом массиве данных индекс ожидания в большей степени соответствовал даже не текущему приросту цен, а прогнозируемому на следующий месяц. Благодаря учету поправок большей степени точности. Однако приемлемые результаты удавалось получить в рамках известных на тот момент данных, а по мере развития ситуации погрешность возрастала, что требовало постоянного пересмотра алгоритма вычисления индекса ожидания.

Поэтому спустя некоторое время было принято решение рассматривать индекс ожидания в первую очередь как текущий темп роста цен на жилье и упростить алгоритм его вычисления. В этом контексте этот индекс фигурирует в материалах IRN.RU уже долгое время, что в большей степени соответствует философии индексов. Они - суть показатели текущего состояния рынка, а индекс ожидания – прежде всего показатель текущего темпа изменения цен.

При этом всегда подразумевается, что в силу инертности рынка по этому показателю вполне можно судить о направлении тенденций в ближайшей перспективе. Текущее значение индекса ожидания, по-прежнему, рассматривается как прогноз изменения стоимости на ближайший месяц в первом приближении. Что вполне справедливо в условиях слабых перемен на рынке. А форма графика индекса ожидания является корректировкой прогноза изменения стоимости во втором приближении. Позволяющая делать поправки к текущему темпу изменения цен, в сторону его повышения или понижения.

Так в 2004 году индекс ценового ожидания – темп роста цен - начал падать еще с начала мая, став первым признаком новой тенденции. Хотя рост цен по инерции сохранялся вплоть до июня, но темпы этого роста постоянно падали, пока не достигли близких к нулю значений в июле. Так работает сглаженная модель рынка, позволяющая формировать взвешенное отношение к переменам тенденций. В то время как прямой расчет средней цены мог приводить к скачкообразному графику цен и их изменения в этот период.

Текущий темп роста цен также как и индекс стоимости можно вычислять по-разному. Существует уже упомянутый метод приближения кривой индекса стоимости с помощью ряда. И построения аппроксимации этой кривой. Другой способ – вычисление линии тренда методом наименьших квадратов. Можно использовать и самое простое отношение значения индекса стоимости в этом месяце к предыдущему. (Здесь не приводится набор формул метода наименьших квадратов и приближения функций рядами. Эту информацию можно найти в большинстве учебников по математике)

На текущий момент для вычисления еженедельного индекса ожидания используется более эффективный подход. Он состоит в использовании набора отношений текущих значений индекса стоимости к значениям предыдущих недель. В результате этого текущий индекс ожидания определяется в основном темпом изменения цен за последние две недели (пересчитанном в месячный прирост), что делает его наиболее оперативным. Помимо этого, индекс ожидания также приобретает свойства гладкости, исключающие резкие перепады темпов изменения цен не только от недели к неделе, но и от месяца к месяцу. Значения этого алгоритма получаются очень близкими к расчету методом наименьших квадратов, что привело к решению еще больше упростить расчет.

Систему индексов рынка недвижимости можно и дальше наделять прогнозирующими свойствами. Например, в процессе разработки находится еще один индекс, смысл которого состоит в выражении второй производной от индекса стоимости. Это темп изменения темпа роста или падения цен. С помощью этого индекса можно будет прогнозировать тренд индекса стоимости до второго порядка точности. Фактически этот индекс заменит учет тренда индекса ожидания, который сейчас оценивается «на глаз» по графику. В результате эти два индекса позволят более адекватно строить краткосрочные прогнозы. И во многом реализовать ту идею, которую на первых порах пробовали осуществить только одним индексом ожидания.

Источник: Аналитический центр IRN.RU]]> admin Sat, 05 Apr 2008 19:12:46 +0400 http://www.mypremises.net/main/99-indeks-dokhodnosti-zhilja.html http://www.mypremises.net/main/99-indeks-dokhodnosti-zhilja.html
В этой философии квартира рассматривается как источник получения прибыли, хотя это и не означает, что ее обязательно следует сдавать. Просто такой подход – метод оценки ее экономической привлекательности, созвучный доходному методу оценки недвижимости. Потому что оценить текущую стоимость квартиры несложно – все делают это методом сравнительного анализа продаж, прицениваясь к аналогичным объектам. Важнее понять – «а реально ли квартира стоит этих денег?».

Ответить на такой вопрос может дать только сравнение текущего уровня цен с расчетами доходного метода. Приобретение квартиры экономически выгодно, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Если цена предложения выше цены доходного метода, то выгоднее просто положить эти деньги в банк и получать проценты по депозиту. Если банковские проценты или доходность другого финансового инструмента превышает величину арендных платежей за квартиру аналогичной стоимости (возможно за минусом потерь ее стоимости при падении цен на рынке), то экономически выгоднее жить не в собственном, а арендованном жилье.

Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников: во-первых, из величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду, во-вторых, из изменения стоимости самой квартиры в течение этого времени. Для оценки изменения уровня стоимости жилья в этом случае следует брать не один месяц, а интегральный темп изменения цен за более длительный период времени. В идеале за год, но чтобы сделать заметными изменения в тенденциях периодом может быть полгода или квартал. Можно взять период в полгода с учетом последних трех месяцев и тренда цен на ближайшие три месяца.

Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности по долгосрочным банковским валютным депозитам. Такие условия в большей степени аналогичны вложению средств в квартиру (длительный срок – от года, деньги в валюте). Используется среднее значение процентов по депозитам в наиболее стабильных московских банках.

Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)

Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п., потому что эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов. В данном случае имеется ввиду формальный доход, принесенный на каждый вложенный доллар (или рубль), без учета изменения реальной покупательской способности этой валюты.

Другой причиной такого подхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что как и индекс стоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости.

Источник: Аналитический центр IRN.RU]]> admin Sat, 05 Apr 2008 19:12:02 +0400 http://www.mypremises.net/main/98-analiticheskijj-obzor-rynka.html http://www.mypremises.net/main/98-analiticheskijj-obzor-rynka.html И несмотря на все это строительные компании Киева мотивируют рост цен на недвижимость якобы увеличившимся спросом на нее. Подобные рассуждения заинтересовали только Антимонопольный комитет Украины, который провел уже ряд инспекций (см. подробно http://freehouse.kiev.ua/2007/05/15/amku.html). И тем не менее можно попробовать выделить такие причины подорожания недвижимости в Украине:
Социальные:
1. Относительное повышения уровня жизни в крупных городах и столице Украине и связанное с этим увеличение денежной массы у населения.
2. Неравномерное распределение доходов среди населения Украины. Богатые люди вздувают цены на активы, в том числе и на недвижимость, поскольку формируют спрос.
3. Неравномерное развитие различных регионов Украины. Рост цен не прекратится, пока не появятся города, такие же привлекательные для проживания и вкладывания денег как Киев, Одесса, Харьков, Донецк, Львов. Для большинства украинцев самый желанный город пока один.
4. Самый надежный способ отмывания грязных (заработанных нечестным путем) денег, а также стремление вложить деньги без утрат в т.ч. и с выгодой, что и обусловливает стремление провести каждую последующую перепродажу на 5-10 % дороже, чем приобретение.
5. Необходимость обеспечения жильем жителей Украины, 92 % которых проживает в неблагоустроенных квартирах и домах. Вводимых площадей не хватает, чтобы удовлетворить спрос. Как следствие - недвижимости на всех не хватает. Когда спрос на жилье растет, его цена, естественно, тоже растет.
Экономические:
1. Рост себестоимости строительства. Различные разрешительные документы, нормативные отчисления городу и району, высокие цены на энергоресурсы, рост заработной платы, рост цен на стройматериалы, высокая ресурсоемкость, и пр.
2. Высокие процентные ставки по кредитам на развитие строительных проектов.
3. Ужесточение требований к технологиям, безопасности. Увеличение норм закладывания строительных материалов и монтирования систем, чем при строительстве жилья в прошлых годах.
4. Привязка строительных компаний к наличному рынку валюты, в том числе и иностранной, а также стремительное развитие рынка ипотечного кредитования.
5. Развитие малого и среднего бизнеса, инфляция доллара и инфляция гривны, обусловленные макроэкономическими процессами.
6. Влияние вторичного рынка недвижимости, который стремится догнать по уровню цен (и практически догнал) рынок новостроек.
7. Равнение застройщиков на цены (но не на покупательную способность населения) в России и Москве.
Политические:
1. Постоянная ротация органов государственной власти и местного самоуправления. Новые чиновники приобретают для себя и своих родных недвижимость для жилья и бизнеса по приезду в Киев.
2. Отсутствие нормальных тендерных рыночных инструментов выделения земли.

Источник: квартиры и недвижимость в Киеве и Украине]]> admin Sat, 05 Apr 2008 19:11:20 +0400 http://www.mypremises.net/main/97-nedvizhimost-v-krymu.html http://www.mypremises.net/main/97-nedvizhimost-v-krymu.html Отличительной чертой этого экзотического уголка земного шара является удачное географическое положение со всеми вытекающими отсюда последствиями, такими как богатый и разнообразный ландшафт, а также благоприятный климат.

Благодаря тому, что южная и восточная части полуострова Крым омываются соответственно Чёрным и Азовским морями, а также всем вышеперечисленным свойствам, этот территориальный регион получил статус крупного туристического центра. В Крыму очень хорошо развита транспортная инфраструктура, а также грамотно организованы условия отдыха и проживания гостей, что делает его ещё более привлекательным для людей со всего Мира, ведь отдых тут оставляет в памяти поистине незабываемые впечатления. Полуостров насыщен различного рода гостиницами и отелями, поэтому диапазон выбора временного жилья колеблется от обыкновенной палатки, до крупного высокотехнологичного сооружения, “сверкающего своими пятью звёздами”.

На фоне такого благосостояния региона, очень отчётливо прослеживается дикий спрос не только на временное жильё в Крыму, а также и на постоянную недвижимость. Недвижимость всегда считалась наивысшей материальной ценностью для человека и наиболее выгодным вложением средств. Люди съезжаются со всех уголков ближнего Зарубежья с целью приобрести земельные участки в Крыму. Для кого-то это выгодное вложение денег, кто-то желает приобрести себе дачу, а многие хотят навсегда связать свою жизнь с морем. Именно поэтому наибольшей ценностью обладают современные дома, расположенные рядом с морской береговой линией. Прекрасный внешний вид, изящный внутренний интерьер, а также отменная панорама из окна дома, делают его наиболее дорогостоящим и это естественно. Кроме того, немалую ценность несут и места под строительство. Аренда различного рода помещений в Крыму также имеет место быть, так как это недорогой и довольно эффективный способ приобретения жилья, что идеально подходит для коммерческой деятельности.
Независимо от того, что является движущим фактором, манящим Вас поближе к морю, солнцу и песку, Крым заслуживает Вашего внимания.

Источник: недвижимость Крым]]> admin Sat, 05 Apr 2008 19:10:31 +0400